随着国家房改政策的不断深化和人民生活水平的不断提高，购房置业已成为人们生活中重要的内容。商品房的销售是以建筑面积来核算和计价的，因此房屋建筑面积成为人们关注的热点，它直接关系到产权人的切身利益。房屋建筑面积中有一项重要的组成部分——房屋共有建筑面积，共有建筑面积的计算与分摊是否正确，直接影响房屋建筑面积的准确性。为了保护消费者的合法权益，减少困面积计算不符而产生的纠纷测绘人员在实际工作中，需要有法可依、有法可循，使得房屋建筑面积的计算更加客观、公正、合理、合法。为此，国家建设部颁发了517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的文件，新的国家标准《房产测量规范》在原《房产测量规范》的基础上，经过全面修订、补充，也于2000年8月1日起实施。由于《规范》和文件主要考虑的是通用性和概括性，对某些具体细节及实际工作中遇到的一些特殊情况并没有详细规范和具体说明，有的条款还需要商榷。因此，我们有必要对这些问题进行探讨，制定一个比较统一、合理和详细的操作规程。
    一、关于房产面积精度等级的确定新的《房产测量规范》对房产面积的精度分为三个等级，各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。
 
    在实际工作中应执行哪级精度标准，《规范》中没有作具体的规定，只是提到“由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定”。本人认为应这样理解：不同的城市可根据当地实际情况执行不同的精度标准，但对同一个城市而言，精度标准应是一致的，不能因为地段的差异、价格的不同而执行不同精度标准，这对消费者来说是不公平的。
    二、室外楼梯的面积计算
    室外楼梯是指独立于房屋主体之外只有半截维护结构的楼梯，分为有顶盖的和无顶盖的两种。《规范如．2．lg）规定：属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算全面积。《规范》8．2.2.d）规定：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。本人认为这两条规定有两方面值得探讨：一是对“各层”的理解；二是面积计算方式的合理性。
    首先谈第一个问题，室外楼梯的层次和室内楼梯一样，是以建筑物的层次来计算的，即如果建筑物的层次是七层，那么室外楼梯的层次也为七层。这时计算有顶盖的室外楼梯的面积，“各层”即是七个层面：无顶盖的室外楼梯，由于最上面一层无顶，按《规范》规定，不能计算建筑面积，这时的“各层”为六个层面。可见两条规则中的‘洛层”的含义是不同的，极范》应予以区分。
    再谈第二个问题，假设某住宅楼为六层，室外楼梯长5.Om、宽2.8m，根据《规范》计算，若该梯有顶盖，则楼梯面积为5.0 X 2.8 X 6＝84.0㎡;若该梯无顶盖，则楼梯面积为 5.0 x 2.8．x 5／2＝35.0㎡。由此可见，两种计算结果相差巨大，而仅是因为室外楼梯有顶盖和无顶盖之别。这显然是不合理的。本人认为室外楼梯不管是有顶盖还是无顶盖，都以一半计算建筑面积，只区别在计算的层面上。按此方法，上例中有顶盖的室外楼梯面积应为 5.0 X 2.8 X
6／2＝42.0㎡。这样的计算结果比较合理。
    三、商住楼室外楼梯的计算与分摊
    有许多沿街的楼房，下面几层是商业用房，上面是住宅，通往住宅要走室外楼梯。该部分共有面积如何分摊比较合理呢？本人认为在考虑这个问题时，首先要改变“谁使用谁分摊”的思维方式，要从整体加以考虑。由于是商住楼，必然分为商业和住宅两个功能区，室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带，是整幢楼不可缺少的部分。一般情况下，是由住宅部分使用，但它也是整幢楼的消防通道，对整幢楼的管理、维修等都起着作用，因此，该室外楼梯应作为整幢楼的共有面积，由商业和住宅两个功能区共同分摊。
    四、裙楼外墙的计算与分摊
    《规范》中规定，房屋外墙水平投影面积的一半计入整幢楼的共有建筑面积。对于裙楼来说，虽然是一个整体，但是由多幢相对独立的房屋组成，如果不分析具体情况，将裙楼所有的外墙作为裙楼的共有面积进行一级分摊，不是很合适，下面举例说明。
    某裙楼一、二层为商业用房，三一七层为两幢住宅楼，为了便于分析，假设该裙楼只有外墙作为整个裙楼的共有建筑面积进行分摊，根据功能状况，划分一、二层为第一功能区，01幢为第二功能区， 02幢为第三功能区。
裙楼分层面积表如下：
 
    裙楼共有建筑面积分摊系数为：
    K=裙楼共有建筑面积／（裙楼套内建筑面积之和十各功能区共有建筑面积之和）
    ＝146.28／3773.90＝0 03876
    各功能区分摊所得的外墙共有面积分别为：
    S1＝0.03876 X 1672.00＝64.81㎡
    S2＝0.03876 x 1060.35＝41.10㎡
    S3＝0.03876 x 1041.55＝40.37㎡
    从以上计算结果可以看出，由于第一功能区的套内面积远远大于第二、第三功能区的套内面积，分摊给第一功能区的外墙面积（ 64.81㎡）也远远大于其自身的外墙面积（36.18㎡），Rll把第二、第三功能区的部分外墙面积给了第一功能区分摊。这显然是不太合理的。因为裙楼不是真正意义上的“一幢”楼，如上例中，三个功能区可以看作三幢楼，这种情况下，各个功能区的外墙由各个功能区自己分摊比较合理。
    五、相邻两个层面的层高均未达到2.20m时的面积计算
《规范冲规定，房屋层高要达到2.20m才能计算建筑面积。如图所示，该楼分为两个部分，第一部分为两个层面，层高均为3.0m：第二部分为三个层，层高分别为 2.60m、1.8Om、1.60m，按《规范》要求，层高为1.80m和1．60m的两个层面不能计算建筑面积，也就是说，该部分虽然有三个层面，但最终结果只是一个层面的建筑面积，无形中该楼的总建筑面积要小于该楼均为两个层面时的总建筑面积，对于这种结果，不容易让人接受。因此，在实际操作中，当有相邻两个层面均未达到可计算建筑面积的层高时，不能一概而论不予计算，可考虑将两个层面合二为一当作一层面处理，当然要有一个前提，即两个层面的层高之和不小于 2.20㎡。
    以上是本人在工作中遇到的一些问题及思考，提出来与各位同仁共同探讨，寻求更加合理的方式、方法，使得房产面积的计算朝规范化方向发展，让产权人放心、满意。