一种较为完善的不动产物权登记制度，必须从以人为本的立法精神，优先保护公民生活资料的基本权利，强化人权保障的角度，同时要符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。从我国不动产物权登记制度现状来看，由于不动产物权登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，因此，有必要结合我国不动产登记的实际情况和特点，借鉴各国不动产登记制度中先进的理念，进一步建立和完善我国不动产物权登记制度。笔者就在物权立法之际，对我国不动产物权登记制度现状及存在的问题以及建立和完善我国不动产物权登记制度作一探讨。
    一、我国现有的不动产物权登记制度和存在的问题
    不动产物权登记是权利人申请将有关申请人的不动产物权之事项，记载于国家指定部门的不动产登记簿，并能供第三人查询记载的活动。把登记看作是一种政府管理职责的观点是有争议的。以往都把它作为政府的管理行为，登记故然能起一定的管理效果，但登记本身是公示的方式，它是物权设定和转移的方法。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与德国不动产登记立法模式的“产权登记制度”极其相似。此外，我国不动产物权登记与“产权登记制度”在登记规则，如登记生效主义、物之编写主义、登记之公信力等方面也基本一致，我国法律规定不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而广泛存在的例：土地租赁权、地役权、承包经营权、地上权、采矿权、空间利用权等诸多不动产权利却没有被列入登记范围，不动产物权登记有几个新的发展趋势：一物之上权利的设置越来越复杂；同一不动产之上可能同时存在着数个物权；越来越多的物权的增加(地上权、使用权)，这就要有不动产程序权利登记制度的建立和规范，在这一方面，我国不动产物权登记立法处于空白状态，我国现有的法律法规显然不能符合我国社会主义市场经济发展，保障正常的不动产物权秩序和对不动产权利保护的基本要求，影响了对我国不动产利用的宏观管理。
    我国至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规范，但这些规范零散，主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，这些零散的法律法规相互冲突，不合法理的规定颇多，并且在实际工作中缺乏可操作性，在不动产物权登记制度方面有明显立法滞后的现象。我国现行有关不动产登记制度主要有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》，国家土地局发布的《土地登记规则》和建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及不动产物权登记的规范。其中土地登记的内容包括：土地的性质(主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利)、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制等；房屋登记的内容有：所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利等；森林管理部门主要以林地权登记等等。并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产物权登记的根本目的不仅是对土地、房屋、森林等不动产行政管理，还在于进行不动产物权的公示，对不动产物权的确认公示或完成物权变动的公示，提供统一的不动产物权的法律依据。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
    (一)由于不动产物权登记立法的不完善，各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，以及衔接不够紧密，加之各个职能部门强调本部利益，这就造成了我国不动产物权登记呈现出登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、房产和地产的不统一、登记权属证书的不统一的状况。
    (二)我国现行的房地产登记制度，主要有房地产登记由不同的登记机关分别登记。由于我国对房地产业务由房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。分别登记恰恰违背了法律设立不动产物权登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，部门利益相互冲突，甚至产生房屋土地重复抵押的现象，其造成的后果是不可估量的。
    (三)广大农村中与房地产有关的经济交易活动也日益频繁和活跃，登记中城乡管理不统一的矛盾相对突出。我国农村的房地产登记工作主要由建设村镇管理部门负责，由于登记管理机关的不统一以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，目前城乡登记管理的水平有较大差别，农民对取得的房地产权利，同样希望得到法律的保护；另外，不动产物权登记中关于集体所有权中的“成员权”问题?集体财产和成员之间的关系?这“集体”是什么?虚拟的集体土地的真正权利者是谁?村长卖地，村民是否可以告状?这些都要通过不动产登记法来确定它们的主体和内涵。
    从以上我国登记制度的存在问题来看，我国房地产登记制度在登记的机关、登记的类型、登记的公信力和现代化管理手段等方面还存在一些问题，有待进一步解决和完善。
    二、有关国家房地产权属登记制度分类
    根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度主要分为契据登记制度。权利登记制度和托伦斯登记制度三种类型：
    (一)契据登记制度又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。它的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记，仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机关对登记申请采取形式审查主义，没有实质的审查权限；登记权利之状态；登记只具有公示力而无公信力，即登记事项在实体上不成立或无效时，可以对抗善意第三人，法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国式登记制度”。
    (二)权利登记制度又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状，房地产权利的取得，未经登记便不产生效力；登记有公信力即登记簿上所载事项，房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿上的记载推知房地产产权状态，对善意第三人，在法律上有绝对的效力。簿上记载这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件。登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。因该项制度发源于德国，故又称为“德国式登记制度”。
    (三)托伦斯登记制，又称地券交付主义或托伦斯模式，该模式是由澳大利亚的托伦斯爵士设计提出的，于1858年1月27日经南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、新西兰、英格兰、加拿大、菲律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。该项制度在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载入政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。该项制度在德法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。为澳大利亚托伦斯所创(Robert·Torrens)，所以称托伦斯模式。
    上述三种登记制度中，我国现行的房地产权属登记制度，比较接近于德国式登记制度兼托伦斯登记制度模式，但又有自己的特点，主要是房地产登记由不同的登记机关分别登记。房屋与所占用的土地使用权是不可分割的，房地产产权的登记应当是一次进行的。但由于我国对房地产业务管理由房屋与土地分部门管理，所以土地和房屋权属登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。鉴于这些我们应不断加强与完善不动产登记公示制度，这将有利于加强房地产管理，减少纠纷，保护交易安全和善意第三人的利益。
    三、对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考
    (一)我国现有的不动产物权登记制度存着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上议事日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正做到制度健全，有法可依。
    (二)为了保护第三人利益和财产交付的秩序，通过不动产物权法定原则使一切权利具有一定效力和长期稳定的财产权利，使财产成为恒产，保护人们的利益期待。要吸收国外不动产物权登记立法的先进经验，推动我国不动产物权登记立法，西方各类不动产物权登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，更具有实际操作性。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产物权登记的各项顺序，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，不仅是合理保护资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。
    (三)为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡登记管理的水平差别，统一登记机关消除城乡分别，实现不动产物权登记规范化，统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定，房地产权属登记机关在不同的国家不尽一致。我国《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门为房地产权属登记机关。但是，《城市房地产管理法》适用范围是在城市规划区国有土地范围以内，在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前对于集体土地上的房屋权属管理主要的执法依据是国务院1993年发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，由于条例的不够完善，村镇房产登记管理有的是市、县人民政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门，改革开放以来，各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利益出发，允许这些单位自行发证，在建设部控制权属证书印制后，又指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权属登记工作是十分不利的，因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，就只能由一个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权性质的不同对管辖进行区分。这也是物权法立法中认为需要解决的一个问题。
    (四)目前我国建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误，因为把登记作为管理的手段之一似乎也是可以的。但是，从财产法即从民法物权法的角度看，这种做法是非常错误的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动，进行物权公示，并提供统一的不动产物权的法律基础。
    在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生理解上概念不清和实际操作中的“相克”。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物时，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物时，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，由于土地和房产两部门的登记资源和信息不能共享，假设一土地上有建筑物，则在房产部门登记设定了抵押权，同时又到土地登记部门设立了土地抵押权，由于土地登记部门设定这个抵押权时未查看该土地上房屋是否已在房产部门登记设立抵押，为该物权又设定了一个土地抵押权，从而造成土地部分重复抵押的现象。按照担保法中房屋占用范围内土地同时抵押的原则，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在由于登记的原因造成实现的重复抵押，造成权利重复实现，这是分别登记造成的当然后果。分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理。
    基于目前我国房地产管理体制现状的考虑，一些法律、法规的制定过程中，某些部门和地方还程度不同地存在着不顾大局，片面追求部门利益和局部利益倾向。为此，在起草不动产物权法中，应当体现人民意志，从国家的整体利益出发，维护社会主义法制的统一和尊严。同样，按照法律本土化，管理职权明晰化、具体化的要求，从我国实际国情和需要出发，进一步完善我国不动产物权登记体系，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。