改革开放以来，宜兴市的社会经济与城市建设得到了快速发展，房地产业也进入了迅猛发展的时期。特别是随着旧城改造和城乡住房制度改革的不断推进，住房的商品化、社会化的程度日益提高，全社会的法制意识日益增强，要求办理房产证的需求越来越大。我们房产管理部门作为权属登记的职能部门，十多年来，为广大产权单位和住户办理了大量房屋权属证书。对手续完备的房屋基本完成了确权发证，但也有大量的房产由于各种原因，缺乏合法和完备的手续而领不到房产证，限制了业主对房产的处分权，无法保护购房者的合法权益，对社会的稳定、经济的发展造成了一定影响。下面从分析我市遗留房产生的原因入手，对遗留房屋权属登记过程中遇到的一些具体问题进行分类汇总，提出如下处理意见并与大家一起探讨，希望得到大家的批评指正。
    一、我市房屋权属登记历史遗留问题产生的主要原因及危害性
    九十年代初，在宏观形势影响下，我市和其它兄弟县市一样出现了持续的开发热潮，一些单位、村企甚至个人以各种形式建造了住宅楼、综合楼，同时，在小城镇建设中有些乡镇也以统建、联建、代建等形式建造了大量的住宅楼等房屋。这些房地产多数缺乏合法或完备的手续，住户购买该房屋后，无法办理产权证，其具体原因为：
    1、建设单位未办理用地及建设规划审批手续；
    2、原建设开发单位已下落不明；
    3、违反总体规划，少批多建或改变房屋设计用途；
    4、总登记时漏登，后因缺乏正常的手续无法登记；
    5、由于一些工程的拆迁安置房源手续不全，或被拆迁房屋手续不全，造成安置房无法办理产权；
    6、房改售房单位未经房改办审批套用房改政策，却未按规定将其售房款转入房改帐户，造成手续不全无法办理权属登记。
    7、集资建房(含教职工集资建房)未经房改办审批，造成手续不全无法办理权属登记。
    从表面上看，这些无法办理产权证的房屋都是建设单位、售房单位或购房者自身原因造成的，但是从更深层次来分析，这其实是我国目前社会管理体制不断完善过程中正常产生的历史遗留问题。
    这些房地产数量极其宠大，就我市而言达到二百多万平方之巨，简单地形容，这个数量是我们现在全市正常商品房开发计划量4年的总和，涉及住户近二万户。该类房屋由于开发和建造的无序性，一方面冲击了正常的房地产开发，在相当程度影响了我市房地产市场秩序，也导致政府的土地收益、税费的流失。另一方面，由于不符合权属登记的条件，许多居民群众购买了这些房屋，却又无法领到房产权属证书，其财产得不到有效的法律保障，其正常交易活动受到制约，产生了大量的非法民间交易，已经造成许多难以解决的问题和矛盾，也逐渐成为一个影响社会安定的社会问题。这既是摆在我们面前亟待解决的现实问题，又是一个不容回避和掉以轻心的课题，因此，解决房屋权属登记的历史遗留问题是民心所向，势在必行。
    二、解决我市房屋权属登记历史遗留问题的方法及意见
    针对我市遗留房地产的问题，在过去相当长的时间内，国土、建设、房产等有关职能部门，进行了认真的、负责的调查、研究，进行多次沟通、商讨，并积极向市委、市政府汇报，受到了市领导的高度重视。
    市政府为了解决房屋权属登记发证的历史遗留问题，在参考兄弟城市的经验和做法基础上，根据宜兴市实际制定了《宜兴市关于遗留房地产初始登记和交易管理的处理意见》、《宜兴市关于遗留房地产土地确权登记发证操作办法》、《宜兴市关于遗留房地产房屋所有权初始登记和交易管理操作办法》，由市政府以宜政发〔2002〕243号，市政府办公室以宜政办发(2003)22号文转发全市各有关职能部门，并专门成立遗留房地产处理领导小组，统一领导全市遗留房地产初始登记工作，领导小组下设办公室，负责全市遗留房地产登记的审查和确认，协调处理遗留房地产初始登记的有关问题，办公室由市国土资源、建设、财政和房改办等部门参加。为解决权属登记发证历史遗留问题创造了一个良好开端，对于我市今后城镇建设和房地产业的健康、有序发展将产生非常积极的作用。
    《处理意见》和《办法》根据依法行政、实事求是解决问题的基本原则，切实保护人民群众的合法权益，对当前矛盾较为突出的又符合文件精神的各类乱开发的商品房、房改房、集资房和拆迁安置房予以办证。同时规定遗留房地产为1999年1月1日《土地管理法》实施以前建造且竣工，到目前尚未办理土地审批、发证手续或者尚未办理房屋初始登记，领取房屋所有权证的本市城乡房屋。
    (一)《处理意见》具体内容有：
    1、按本意见规定办理遗留房地产初始登记的，必须符合本市城市总体规划，土地利用总体规划和建制镇、村庄集镇建设规划。严重影响规划的，由市建设行政主管部门依法予以处罚，不予办理房地产初始登记；影响城市、村庄和集镇规划尚可采取改正措施的，依法予以处罚，并补办相关许可手续后给予初始登记。经房屋安全鉴定确定的危房不予初始登记。
    2、遗留房产的确认：
    ①、1989年城镇、1996年农村总登记遗漏并符合当时发证条件的房屋(城镇、农村区域的划分根据总登记时规定的范围确定)。
    ②、1999年1月1日前建造且竣工，但因土地或规划手续不齐而无法办理所有权证的房屋(其中包括城乡结合部、集镇周围、公路两侧及其他地区的村民委员会、村民小组或其他单位以统建、联建、集资建房等形式开发建造的商住房)。
    ③、个人购买但手续不齐全且原开发单位已不存在的商品房。
    ④、其他经遗留房地产办公室认定属于遗留房产的房屋。
    3、单位遗留房地产，按下列规定办理用地手续和房屋产权初始登记。办理时必须同时提交单位成立批文、历史沿革资料、单位登记证书(包括企业、事业法人、民办非企业单位、社团等)、营业执照、单位代码证等文件资料。
    4、私人购买的各类房屋(含代建、联建、统建、集资建房、教工房、历史上非正常开发的商品房及拆迁安置房等)，由遗留房地产处理办公室调查核实，镇人民政府或购房人以原开发建设单位名义申请补办用地手续和建设工程规划许可证手续后办理房屋初始登记。办理初始登记时，购房人须提交购房协议、购房发票(收款收据)等资料。
    5、在城区私人住房建设严格控制区范围内的遗留私人房屋，除职工购买单位的集资建房、1996年统一发证时确属遗漏并符合当时发证条件房屋和个人购买但手续不齐全且原开发单位已不存在的商品房外，一律不得按照本规定办理房地产初始登记，该房屋在以后城市房屋拆迁改造中依法予以解决。
    (二)办理遗留房地产初始登记中碰到的具体问题及操作思路：
    针对遗留房地产大多缺乏合法或完备的手续这一具体事实，我们本着“尊重历史、符合规划、放宽登记、规范交易”的市政府既定方针，在不违背文件精神的前提下，对办证过程中住户需提供的手续进行了规范和简化，制定了办证细则，切切实实为老百姓解决实际问题，具体情况如下：
    1、土地使用证上使用权人与购房协议，收款收据上乙方姓名不符合的，此类有两种情况：一种是两者是夫妻关系，另一种是两者对该房无共有关系。处理意见：
    (1)、两者是夫妻关系：
    ①若为夫妻存续期间取得的房屋，由夫妻双方签订共有产协议，同时领取房屋所有权证和共有权证，要求房屋所有权证的持证人与土地使用证的使用人一致。
    ②若房屋为婚前财产，除上述要求外，还应由夫妻双方补写说明，讲清该房屋在婚后已约定为共有财产。
    (2)、两者对该房无共有关系：该类情况一般是因为购房者购房后已将其房屋出售给他人，办证时首先根据购房协议、收据等手续，按遗留房产处理办法登记为原始购房者(即协议、收据上的乙方)的产权，再将该房屋产权按正常情况转移至现产权人名下。两步程序均由遗留房产处理办公室直接受理。
    2、凡原建房单位已不存在而未办理产权登记的房屋，受理时均应要求产权人提供具结，对本人所提供材料和房屋产权归属的真实性提供担保承诺，并予以通告。
    3、凡原开发建房单位已不存在，单位原为集体企业的，镇政府或主管部门应提供如下说明：
    ①、该单位原为何乡(镇、主管部门)下属的集体企业，何时已解散、注销。解散注销后债权、债务、财产由镇政府、主管部门负责。
    ②、个人购买该集体企业的房屋，直接办理初始登记。
    ③、如提供的手续中出现协议，收据等原始凭证不规范或自相矛盾的情况，镇政府、主管部门还应对原始凭证中不规范，出现矛盾的情况予以说明。
    ④、若产权人缺少购房原始凭证，镇政府还应证明该产权人购房情况的真实性及房款支付情况。
    4、若该房屋由原乡(镇)政府开发，参照第三点执行。
    5、若开发单位现已改制，由改制后的单位提供改制时验资报告和说明，讲清房屋在改制时已出售，与改制单位无关，同时由镇政府、主管部门提供同样内容的说明，具体操作按第三点执行。
    6、关于农民自建房的登记，规划部门确认该房不在近期规划范围内，确属总登记时漏登或1999年1月1日前建造竣工，对符合登记条件的，由经村委盖章的本人申请，两户以上邻户证明，并提供土地使用证，补交建房规费后，先通告后办理。
    7、对于部分违反规划的建设项目，如少批多建的，我们也将对符合规划的部分先予以补交规费，按文件精神办理登记。
    8、对于各类教职工集资建房，由教师本人到房改办领取宜兴市职工集资建房分配报批表，经出售单位、主管部门、市房改办签署意见加盖公章后，凭报批表予以受理，办证只收取工本费，其税费全免，且该教师不再享受房改补贴。
    (三)、处理遗留房地产工作的几点体会：
    首先，全面分析、客观对待遗留房问题。遗留房地产的成因很多，并且很复杂，但大多是由于当时经济发展的需要和时代局限造成的。因此，我们必须从思想上转变观念，以积极的眼光看待历史问题，而不能以现行的政策去规范过去的做法。比如，有些乡镇出售各类乱开发房屋后答应住户代办房产证，后因撤乡并镇，把一部分住房的原始手续遗失，如果在办证中一律强求要提供原始收据、合同，是不符合实际的。因为这些房屋确实是住户购买，并已使用了多年，如果强行要求履行一个形式意义的手续再予以确权，就不是实事求是，更不可能做好此项工作。
    其次，要加强横向部门之间的联系和沟通，相互支持、互相配合，建立有效的工作联系机制。处理遗留房地产的工作，是多部门、多层次的综合性工作，涉及国土、规划、房产和各地方政府，一个部门脱节，工作就无法展开。因此，各部门都要认真参与，组建专门的工作班子，做好遗留房地产房屋所有权的申报、审核、审批工作。
    再次，要严格按照文件规定的收费标准进行收费，坚决杜绝乱收费及搭车收费的现象。
    最后，要切实端正服务态度，增强服务意识，提高办事效率，自觉保持廉洁、勤奋的工作作风，树立部门的良好形象，对于前来办证的住户始终要笑脸相迎、耐心解答，对于必备的手续能补齐的尽量一次补齐，避免住户往返奔波。要在服务中加强管理，要在管理中讲求服务，服务于基础、服务于群众，真正把政府的关心落到实处。
    时代在前进，社会在进步，城市建设的规划、经济发展的计划都在不停地根据形势进行修订、修编，社会管理的法规政策也会根据实际情况完善，如果以现行的法规政策来解决历史遗留问题，是有失公正的。这与实践江泽民同志“三个代表”思想的要求也是有距离的，应该从政治的高度重视权属登记历史遗留问题的解决，但又绝不是一味简单化和不讲原则。对于那些明目张胆的违法建筑、那些恶意违规的开发商，在解决历史遗留问题的同时，绝不能让其钻政策的空子，要从根本上、从源头上杜绝新的历史遗留问题的产生，为社会经济发展提供更加优质高效的服务。