近年来，随着住房二级市场的开放，房地产交易日趋活跃。但是，由于历史遗留等多种原因，部分单位和群众购房后无法及时进行房地产权属登记并领取房地产权证，致使房地产不能依法进行上市交易，影响了房地产权利人的合法权益，也制约了房地产市场的活跃。如何贯彻“三个代表”，求实创新，积极认真地解决历史遗留问题，进一步规范房地产市场秩序，推动房地产业健康发展，已成为当前房地产权属登记工作亟待解决的重要课题。
一、造成历史遗留问题的主要原因：
房地产权属登记历史遗留问题(简称历史遗留问题)，主要是指近年来因历史原因，一些通过合法途径购买的房屋，无法及时办理房地产权证的问题。正是由于一些开发建设单位的违法违规行为，造成权属不清，产权来源不明，手续资料不全而不能依法进行房地产权属登记，导致房地产权利人办证难。其具体表现在以下方面：
土地方面：未经政府批准，擅自开发；不办理土地出让手续，以划拨地进行商品房开发，欠缴土地出让金；擅自改变土地用途。
规划方面：无规划批准建房；虽有《建设工程规划许可证》，但不符合规划要求；超出面积建房；擅自改变房屋的使用性质。
竣工验收方面：因吊销，注销等原因，未办理验收手续；工程不达标，竣工验收不合格；不按规定缴纳竣工验收手续费，导致领不到竣工验收证明。
票据方面：有些开发建设单位为了逃避税费，不向购房人出具发票，有些购房人因开发单位倒闭、注销而下落不明，无法取得购房发票；有些单位不具备开发资资，以建职工宿舍、集资建房等名义，对外销售商品房，无法出具售房发票。
联建工程方面：因联建各方产生纠纷被司法机关查封，导致购房人不能办理产权登记。
购房人自身方面：不按法律、法规的规定及时办理各种相关手续，导致现在无法办理房屋产权登记(拆迁户中比例较高)；因家庭纠纷导致产权证无法办理(以析产、赠与、继承比例较高)；因保管不善，丢失要件(如购房合同、发票、产权证明等证明产权来源的材料)；贪图便宜购买手续不齐的房屋。
据以上现象分析，除了购房人自身方面以外，其主要原因一是立法不完善。如企业购买划拨土地使用权的非住宅商品房进行改制的问题等等相关法律、法规尚不尽完善，给业务操作带来了难度；二是监管不得力。一些城市为保护地方的局部利益，以促进经济发展为名，乱开口子，乱开条子，进行违法违规运作，以权代法，以言代法，使监管工作陷入被动；三是执法不严。历史遗留问题涉及范围广，牵涉部门多，许多工作需要紧密协调联合执法监察。但是由于部门各自利益驱动，疏于配合管理，致使有法不依，执法不严，使投机者钻了空子。
二、解决历史遗留问题的基本原则：
当前的房地产权属登记历史遗留问题，多属于上世纪90年代初，我国城市以房地产开发为龙头的建设事业步入高速发展过程中出现的问题。因此，在处理理解历史遗留问题时，应当本着“尊重历史，着眼现实，手续从简，方便群众”的原则，将百姓通过合法途径购买的房屋办证问题与政府处理开发建设单位的违法违规行为区分开来，把解决历史遗留问题与加强房地产权属登记管理，规范房地产市场相结合，从组织实施政策界定等方面扎实、有序地开展工作。
由于历史遗留问题涉及范围广牵涉部门多，解决这一问题必须要有一个由市政府协调，国土房管职能部门牵头，相关部门(包括规划、财政、地税，建管(质检)等)，紧密协作配合的强有力的组织实施机构，严格地按照《中华人民共和国城市房地产管理法》及房地产权属登记的有关规定，通过疏理归纳的历史遗留问题进行集中式的清理解决。针对存在的问题从源头上抓起，建章立制，制定防范措施，防止今后再造成遗留问题。相关部门应依据各自的职责，建立规章制度完善机制，在摸清底子的基础上，组织力量针对存在的问题，制定解决问题的政策、措施和办法并按规定时限办理相关事务。
三、解决历史遗留问题的主要政策界定
根据一些城市的工作实践，解决房地产权属历史遗留问题的核心内容就是以“尊重历史，着眼现实”、“宜粗不宜细”的原则，在房地产符合“权属无纠纷、安全有保障，欠税应追缴”的前提下，提出处理解决的办法。对房屋已竣工；购房(安置)手续合法，在处理解决中，可用变通办法即先确权发证再分别处理补办手续。其主要政策界定有以下几方面：
(一)关于用地方面：
1、对各类未经批准的已建成住宅用地，由城市国土管理部门根据上报材料，给予补办手续后予以办理权属登记领证。
2、对有用地批准文件，但欠缴土地出让金的，由房地产登记交易部门先行为居民确权发证，并将情况上报国土房管局，执法部门依法追缴。
(二)关于规划方面的问题：
1、对无《建设工程规划许可证》但符合规划要求的，可在罚款并限期补办有关审批手续后，由登记部门给予建设单位办理权属登记。
2、对超出《建设工程规划许可证》面积但符合房屋请照图，且居民已入住的，由房地产登记部门按“请照图”确定的内容给予备案，并为购房者确权发证。对不符合房屋“请照图”的，由规划行政主管部门对超面积部分按违法建筑进行依法处理；对符合规划要求的，予以罚款后补办手续。
(三)关于缺少竣工验收证明的问题
因地制宜，按照确定的房屋竣工不同时期分类处理：
1、凡经房产部门或建设单位组织有关单位进行验收并有证明文件的，房地产交易登记部门予以确权发证；
2、无验收证明，房屋安全鉴定机构补办房屋安全鉴定并出具证明由房地产交易登记部门予以确权发证。
3、原建设单位、施工、设计单位一方已注销，不能按常规办理竣工验收的工程，质监机构可按“特事特办”原则，视情补办“地基基础”和“主体”工程质量合格证明，房地产交易登记部门予以确权发证。
(四)关于符合确权发证涉及有关税费的问题
对符合确权发证涉及有关税费的问题，按照“办证与税费分离”的原则处理。
1、房地产已经多次转移的，由房地产交易登记部门为现房地产权利人(仅限于售给开发商或建设单位的项目)确权发证，并征收相关税费；原单位多次转让的税费由房地产交易登记部门书面通知财政、税务部门认定并依法追缴。
2、法院裁决、拆迁安置及联建工程等房地产事实已经多次转让的，由现房地产权利人缴纳有关税费，原多次转让的税费由房地产交易登记部门书面通知财政、税务部门认定并依法追缴。
3、建设单位符合权属登记但为购房人出具购房款收据的，若其收据与购房合同内容一致，由房地产交易登记部门为购房者确权发证，同时将其有关税费通知税务部门认定并依法追缴。
4、经工商部门证明开发商已注销，无法提供发票而只有购房款收据的，由房地产交易登记部门直接为购房者确权发证，同时将相关税费书面通知财政、税务部门由其依法处理。
四、防止“历史遗留问题”再发生的建议
解决房地产权属登记历史遗留问题，实质上是按照“特定时期，特事特办”变通处理的权宜之举，带有明显的时代烙印的纠偏理正，正本清源的涵义。时因有法不依，知法犯法，以权代法，执法不严，导致问题丛生如一堆乱麻，然后再投入大量的人力、物力、财力逐一疏理，与依法执政，规范管理相悖，是很不正常的。目前，虽以“尊重历史，着眼现实”的原则处理解决历史遗留问题，但最终目的是吸取教训，引以为戒，举一反三，制定有效措施，防止此类问题再发生。对此笔者建议：
(一)加强法制教育 严格依法行政
据了解，在解决历史遗留问题中，有相当多的案件，因有关办理人员不懂法，或缺乏政治责任心而以权代法、执法不严所致。因此，从房地产行政主管部门领导至国家赋予权属登记发证行政职能的办事机构的干部职工，要加强法律知识的学习知法懂法，特别要结合权属登记的业务，熟悉掌握有关房地产及税务有关法律法规，以此为基础推动规范执法。做到行政主体合法，行政权限合法，行政行为的内容合法，行政行为的程序和形式合法，不断提高依法行政水平。
(二)建立房地产交易登记安全机制
历史遗留问题的源头，多出现于房地产开发建设领域内的违法违规操作，给房地产交易登记带来不安全因素。目前，国家正以“先试点，后推开”在全国城市逐步建立房地产市场预警机制，这对防止历史遗留问题再发生将起到正本清源的巨大的作用。笔者建议，房地产权属登记部门应藉此结合本地实际，加强信息网络建设，建立房地产交易登记安全机制。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记办法》等法律法规规定，以登记要件为基础，与涉及土地、规划、房产、财税、建管(质检)等职能部门，研制开发有关业务信息共享软件互联互用，及时了解掌握有关批文、报告、数据、进程等业务信息，既提高工作效率，又能起到交易登记安全保障作用。以此为基础进一步制定推行通知登记办证制度，即对已竣工验收证件齐全的楼座，即时通知，可让住户尽快拿到房地产权证，并且可杜绝一些开发商与中介商相勾结以代办房产证为名非法向住户强收“代办费”等不良行为。
(三)完善房地产权属登记制度
我国实行的是统一的权属登记发证制度，是房地产立法乃至物权立法的主要组成部分。但是，在实务中特别是在处理解决历史遗留问题工作中发现，不少城市重发证，轻登记的现象普遍存在，由于缺少严格规范的登记簿(册)制度，忽视了登记簿(册)作为法律依据的基本作用而造成权属登记工作的被动与纠纷丛生。在工作实践中，房地产权证书只是房地产登记簿(册)的外在表现形式，其转移占有不能作为房地产物权变动的生效要件，而登记簿(册)则是房地产物权的法律依据，必要时也可作法庭办案的证据。因此，笔者建议应在我国的《城市房屋权属登记管理办法》修订时增加有关登记簿作用及相关法律规定，对完善房地产权属登记制度方面将发挥重要作用。使房地产权属登记更加规范完善，以促进房地产业健康发展。
