一、问题的提出
    我市商品房销售是按建筑面积计价的。１９９７年１２月，大连市房地产管理局就发布了《关于加强对商品房屋面积核定管理的通知》，规定房地产开发企业在申办《商品房预售许可证》时，须持商品房规划位置图，分层分户图等有关资料到市房地产测绘中心进行商品房预售面积核定。由于房产测绘在商品房预售前就介入面积核定管理，所以我市近年来商品房纠纷绝大部分是工程质量、交房时间、有效或无效合同、退房等等，只有个别纠纷涉及面积问题。因此在商品房交易中，商品房面积的矛盾不是十分尖锐。目前，大连市商品房面积核定管理覆盖面达１００％，商品房交易当事双方也习惯按建筑面积计算商品房价格。
    ２００１年６月以来，我市在贯彻实施建设部《商品房销售管理办法》过程中，曾多次组织房地产开发企业，房地产中介机构和新闻媒体一起探讨，在大连地区推行按套或套内建筑面积计价销售商品房的可行性。也确有几家如亿达、安富等房地产开发企业尝试了按套计价销售商品房，但都是局部以促销为目标或以清理尾盘为目的 的按套销售。因此效果不理想，在社会中也没有产生预期的影响，大家仍然习惯于按建筑面积购买或销售商品房。按套内建筑面积销售商品房的，目前大连地区只有几家大型商业项目（海昌名城），在未取得《商品房预售许可证》前，内部认购采用的是按套内建筑面积销售。由于该项目比较热销，因此购房者基本认可按套内建筑面积计价。
    二、按套或套内建筑面积销售商品房没有展开有原因
    虽然我市在推行商品房按套或套内建筑面积计价销售方面进行了探索和尝试，但没有开展起来，分析原因有以下几方面。
    （一）房产测绘部门及时介入并规范商品房预售面积测算，建立商品房销售面积核定制度，避免了房地产开发企业“短斤缺两”，保护了购房者的合法权益，使购房者习惯按房产测绘部门核定的建筑面积购买商品房。
    虽然按建筑面积销售商品房，存在着开发商与购房者在房地产专业上的不对等性，容易产生开发商利用计算分摊的共用建筑面积不透明“短斤缺两”。如果房产测绘机构，在开发商预售商品房前介入核定其面积，使商品房预销售合同上的建筑面积就是竣工交付使用后的房屋所有权证上的建筑面积，那么基本上可以杜绝开发商“短斤缺两”的机会，同时也会大幅度降低购房者在商品房面积测算上的疑虑。目前我市的房地产开发企业在预销售商品房时，一定要公示其开发项目的商品房面积是经市房产局房产测绘中心测算核定的，否则购房者怀疑该商品房面积是否真实或根本就不买。因此大连的房地产开发企业对按套或套内建筑面积销售商品房“不积极”，与大多数购房者习惯按房产测绘部门核定的建筑面积购买商品房有相当大的关系。
    （二）房地产开发企业与购房者对按套或套内建筑面积销售商品房，都需要一个认识和接受的过程。
    ２００１年６月以来，我市在贯彻实施建设部《商品房销售管理办法》中，先后有数家房地产开发企业尝试按套或套内建筑面积销售商品房，但效果不理想，无论是开发商还是购房者反映平淡，甚至认为画蛇添足。开发商无论是按建筑面积还是按套或套内建筑面积销售商品房，其销售的商品房面积都要经房产测绘部门测算核定，否则市场不准入，不认可。而购房者对开发商预销售的商品房，则无论是按建筑面积还是按套或套内建筑面积计价销售的，都要按建筑面积计算价格，进行比较评判是否物有所值。至于是按套或套内建筑面积还是按建筑面积销售，认为那只是开发商营销形式的变化与己关系不大。不难看出我市在推行按套或套内建筑面积销售商品房方面，无论是开发商还是购房者都存在着要克服原有的消费观念和习惯，认识和适应房地产流通营销的新变化的问题。同时我们房地产市场管理部门也有如何正确导向的问题。
    （三）按套或套内建筑面积销售商品房，在房屋权籍管理上还存在技术障碍。
    我市在推行按套或套内建筑面积销售商品房上未展开，固然有商品房按建筑面积销售已步入规范管理轨道，交易当事双方习惯按建筑面积计价等原因，但也不排除与我们的房屋权籍管理不适应商品房市场的新变化，仍按过去几十年一贯的传统模式进行管理登记有关。多少年来，我们对房屋权籍管理都是以房屋建筑面积为登记发证的基本要素。２００１年建设部《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”。建设部这一规定看似商品房营销中的简单变化，实际却是对我们几十年一贯的房屋权籍管理的革命性改革。把过去由房屋套内建筑面积加上分摊的共用建筑面积组成的独立进行房屋权籍登记的建筑面积，改变为所有人房屋权籍登记只登套内建筑面积，分摊的共用建筑面积改变为与他人另行登记共有产权。显然，贯彻实施《商品房销售管理办法》第十八条第二款，存在相当复杂且需要新旧衔接和处理的一些技术问题。如２００１年６月以前登记发证的房屋和现行按套内建筑面积登记的房屋，在以后的房屋权籍管理上实行“双轨制”还是“前向后并轨”的“单轨制”。如实行“双轨制”发生一幢楼既有前期按建筑面积登记发证的，又有现在按套内建筑面积登记发证的，同样的房屋因权籍管理口径不同，导致房屋权证上标明的建筑面积不同，能否产生异议，怎样衔接；分摊的共有建筑面积进行共有权登记，是按有份额共有，还是无份额共有，权证发给谁，怎样保管，是否收物业管理费、冬季取暖费，怎么收取；因权籍登记发生的税费怎样分摊，如遇“搅局”的就是不配合进行共有权登记的怎么处理等等。这一系列具体问题都需要我们尽早拿出规范性的意见和措施，否则贯彻实施建设部《商品房销售管理办法》第十八条规定将遇到难以逾越的障碍。
    三、在全国范围内推行按套或套内建筑面积销售商品房的可行性
    （一）按套或套内建筑面积销售商品房是可行的。
    商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，同样建筑面积的商品房，套内建筑面积和分摊的共用建筑面积比例不同，购房者所得套内建筑面积是不同的。分摊的共用建筑面积所占比例越大，即分摊系数越高，购房者所得套内建筑面积越少。因此开发商在商品房面积上“短斤缺两”，绝大部分是在分摊的共用建筑面积上作“文章”。利用面积测算过程的不透明，使购房者只知分摊了多少公用面积，不知公用面积由哪几部分组成，是怎样分摊的，把本不该由购房者承担的面积，强加给购房者，从而引起纠纷。
    按套或套内建筑面积计价销售商品房，从根本上避免了产生这一矛盾的根源，因为分摊的共有建筑面积不参与商品房计价，对开发商在商品房面积上的“短斤缺两”是釜底抽薪，商品房面积测算增加了透明度和直观的可比性。因此可以断定，商品房按套或套内建筑面积计价销售，是我国商品房营销形式的发展趋势，是可行的。
    （二）改革现行的房屋权籍管理模式，是在全国范围内推行按套或套内建筑面积计价销售商品房的前提。
    按套或套内建筑面积计价销售商品房，是我国今后商品房营销形式的发展趋势。能否在全国范围内全面推行，要看与之配套的基础性工作是否准备好，是否夯实，现行的房屋权籍管理模式能否满足建设部《商品房销售管理办法》第十八条的要求。如果在现行房屋权籍管理模式不变，相关配套的规范性规章出台前，硬性推行按套或套内建筑面积销售商品房，至少在相当部分城市或地区产生这样两种后果，一是房屋权籍管理秩序混乱，由此派生的矛盾和纠纷增多；二是形式上按套或套内建筑面积销售商品房，实际上仍按建筑面积计价，登记发证，与建设部的初衷相悖。
    因此，能否在全国范围内推行按套或套内建筑面积销售商品房的关键，在于我们是否有决心改革现行的房屋权籍管理模式，以适应商品房市场营销形式的变化。否则按套或套内建筑面积销售商品房，有可能流于形式。