唐山市作为国务院城市住房制度改革试点城市之一，为了加快住房商品化的进程，合理调整城市居民的消费结构，逐步实现住房私有化，依据国务院和省政府批准的《唐山市城市住房出售试行办法》确定的原则，结合我市房改工作中的具体情况，经过广泛征询各方面的意见，市政府研究制定了《唐山市1988年旧公房出售办法》，规定了住房出售建筑面积计算方法。
    一、平房，按房屋外围水平面积计算，相邻两户以隔墙中轴线为界划分。
    二、楼房，按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算，包括使用面积、墙体、楼梯、走廊、阳台、门斗等。一套楼房住宅的出售建筑面积按下列公式计算：
    户建筑面积=户使用面积×+阳台建筑面积
    在上述公式中：
    1、户使用面积，栋号总建筑面积中不含阳台面积
    2、栋总使用面积为各户使用面积之和
    3、凹进墙面的阳台，封闭型的挑阳台按水平投影面积计算
    4、非封闭的挑阳台按水平投影面积的一半计算
    对于这种建筑面积计算方法，我们在公房出售时经常遇到买房的群众进行咨询，到1996年11月后新的《唐山市公有住房出售办法》执行后，有很多购房的群众用这种建筑面积计算方法中的公式与建设部颁布建筑面积计算方法的公式相比较，对我们进行质询，经过局主管领导的解析，结合我们多年售房工作中计算建筑面积的实践经验，对这几种建筑面积计算方法进行比较分析。
    以唐山市山西南里13楼建筑面积的核算作为比较：
    该楼总建筑面积为2443.90ｍ2，其中：
    1、栋主体面积=(15.30×３＋０．５６）×（９．６０＋０．５６）×５＝２３６０．１７ｍ２
    2、阳台面积＝〔（３．３０×１．１０÷2)＝１．８２×４０〕＋〔（２．７０×１．１０÷２）＝１．４８×５〕＝８０．２０ｍ２
    3、门斗面积＝１．６８×０．７０×３＝３．５３ｍ２
    第一种计算方法：按使用面积加权平均计算各户建筑面积
    1、山西南里13楼各户使用面积之和为1806．１７ｍ2，这是按照竣工图纸准确计算出来的数据。
    其中3门203使用面积42.63ｍ２
    3门202使用面积25.77ｍ２
    3门201使用面积51.94ｍ２
    2、3门2层3户住房建筑面积计算
    公式：户建筑面积＝户使用面积×＋阳台建筑面积
    其中3门203建筑面积＝42.63×＋1.82＝57.61ｍ２
    3门202建筑面积＝25.77×＋1.82＝35.54ｍ２
    3门201建筑面积＝51.94×＋1.82＝69.79ｍ２
    第二种计算方法：按外墙(含山墙)取中轴线计入套内面积计算各户建筑面积
    1、该楼套内面积之和
    〔（１５．３０×３．００＋０．１０×2）×(９．６０＋０．１０×２)－２．７０×（４．８０＋０．１０）×３〕×５＝４６．１０×９．８０×５－２．７０×４．９０×１５＝２２５８．９０－１９８．４５（楼梯)＝２０６０．４５ｍ2
    2、该楼分摊面积
    ①楼梯：198.45ｍ２
    ②中轴线外墙体：
    (１５．３０×３＋０．５６）×０．１８×２×５＋（９．６０＋０．１０×２）×０．１８×２×５＝８３．６２８＋１７．６４＝１０１．２７ｍ２
    ③门斗建筑面积：3.53ｍ２
    合计分摊建筑面积：３０３．３５ｍ2
    3、阳台建筑面积：80.20ｍ2
    核实：2060．４５＋３０３．２５＋８０．２０＝２４４３．９０ｍ2
    4、分摊系数计算：
    公式：分摊系数＝＝＝14.72%
    5、3门2层3户建筑面积计算：
    计算公式：户建筑面积＝户套内建筑面积×（１＋分摊系数)＋阳台建筑面积
    ①．203室套内建筑面积：
    6．6＋０．１０×(９．６0+0．10×２)－３．３０×（４．８０＋０．１０）=４9．4９m2
    ②．202室套内建筑面积：
    6．00×(4．80+0．10)=29．40m2
    ③．201室套内建筑面积：
    6．00×(9．60+0．10×2)＝58．80m2
    户建筑面积：
    ①．203室建筑面积=49．49×(1+14．72％)＋1．82=58．59m2
    ②．202室建筑面积=29．40×(1＋14．72％）＋1．82=35．55m2
    ③．201室建筑面积=58．80×(1＋14．72％)＋1．82=69．28m2
    6、与第一种方法相比较
    203室→57．61－58．59=－0．98m2
    202室→35．54－35．55=－0．01m2
    201室→69．79－69．28=＋0．51m2
    第三种计算方法：外墙及山墙施工图轴线以内计入套内面积
    1、该楼套内建筑面积之和
    15．30×3．00×(9．60+0．56)×5－2．70×(4．80+0．56)×１５(楼梯)＝2331．72?鄄217．08(楼梯)＝2114．64m2
    2、分摊建筑面积
    ①．楼梯：217．08m2
    ②．山墙轴线外墙体：(9．60+0．56)×0．28×2×5=28．448m2
    ③．门斗建筑面积：3．53m2
    合计分摊建筑面积：249．058m2
    3、阳台建筑面积：80．20m2
    核实总建筑面积：2114．64+249．058+80．20=2443．898m2
    4、分摊系数计算：
    分摊系数＝×100%＝×100%＝11.78%
    5、3门2层3户的套内建筑面积计算：
    203室套内建筑面积：6．60×(9．60+0．56)－3．30×(4．80+0．28)＝50．292m2
    202室套内建筑面积：6．00×(4．80+0．28)＝30．48m2
    201室套内建筑面积：6．00×(9．60+0．56)＝60．96m2
    6、3门2层建筑面积计算：
    公式：户建筑面积＝户套内建筑面积×(１＋分摊系数)+阳台建筑面积
    203户建筑面积=50．292×(1＋11．78％)＋1．82=58．04m２
    202户建筑面积=30．48×(1＋11．78％)＋1．82=35．89m２
    201户建筑面积=60．69×(1＋１1．78％）＋1．82=69．66m２
    7、与第一种方法相比较：
    203室→57．61－58．04=－0．43m２
    202室→35．54－35．89=－0．35m２
    201室→69．79－69．66=＋0．13m２
    三种计算建筑面积的方法比较分析：
    第一种方法按使用面积加权平均建筑面积，1988年旧公房出售的建筑面积与1996年旧公房出售的建筑面积能够衔接，有比较完善的基础数字资料，适合于直管公房大范围出售的形势，具有可操作性，特别是能尽快输入微机建立数据库。
    缺点是有误差，但不是很大，误差的原因是将室内隔墙的占地面积在全楼按使用面积均摊了，存在一定的不合理因素。
    第二种方法与建设部规定的出售商品房建筑面积计算规则完全一样，缺点是存在不合理现象。一是不适合北方内外墙厚度有差别的特点，造成边室住房分摊面积过大，二是沿墙不应计入公摊面积，特别是阳台处理更显不合理。另外，计算比较复杂。
    第三种方法能比较合理的均摊公共面积具有可行性，在我市大部分自管公房单位均采用此种办法，但由于直管公房过去出售时已采用第一种方法计算建筑面积，为了保持合理衔接，充分利用宝贵的技术资料和高科技的计算机数据库，提高工作效率，而采用了第一种方法，但两种方法差距很小。
    通过三种建筑面积计算方法的比较，希望能够解决购买唐山市直管旧公房的群众心中的疑问，使他们更加深刻地了解公有住房出售建筑面积的计算方法。