２００４年６月３０日的《中国房地产报》上刊登了《开发商动刀富人奶酪》 一文，讲述了重庆帝景名苑别墅小区的开发商在前期１００多户业主入住后，在原先只容纳２１２户业主的别墅区内增大容积率，取消配套设施，最终容纳了４６５户业主，从而使别墅区变成了普通住宅小区的事件。时下，类似的事件可谓不胜枚举，但是，开发商是否有权在部分业主入住后变更小区规划？对此，业主和开发商各执一词。笔者认为，形成争议的主要原因在于现行法律对“房屋占用范围内的土地使用权”没有作出明确规定。
　　现行法律对于“房屋占用范围内土地使用权”的规定
　　根据《城市房地产管理法》第３１条的规定，业主在取得房屋所有权的同时还取得了房屋占用范围内的土地使用权，但是，这种权利究竟是何种性质的权利，业主享有使用权的具体面积如何计算，法律对此并没有作出明确的法律规定。
　　经过查看现实当中的《房屋所有权证》可以发现，现行《房屋所有权证》中对于业主享有土地使用权的土地面积的登记主要有以下两种——一是《房屋所有权证》附表中的“楼、平房建筑占地总面积” 一栏空缺；二是在该栏中明确填写为“分摊＋小区占地总面积的面积数”，但并未明确标明每位业主享有土地使用权的面积大小。
　　“房屋占用范围内的土地使用权”的权利界限
　　权利是最核心的法律要素，如果业主所享有的权利性质不明，界限不清，必将导致权利的真空，因此，探讨“房屋占用范围内的土地使用权”，首先应当从该权利所对应的土地面积入手。
　　在我国现行法律法规对于业主享有的“房屋占用范围内的土地使用权”所对应的土地面积没有明确规定的情况下，应当判定小区业主对整个小区总体占地面积享有共同使用权。理由如下：
　　１、小区内有部分共用设施设备。
　　任何一个小区，无论该小区内有单独一栋楼房，还是有数栋楼房，小区内都应该有部分共用设施设备，例如照明设施、安全设施、防盗设施、小区内绿地、道路、地面停车场、健身设施等，这些设施设备往往布局于小区住宅楼之外、小区红线范围以内，其维修养护费用都由小区业主共同承担，如《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》规定的物业管理费用构成，就将共用设施设备维修所需费用作为物业管理费用的构成部分。建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第２条明确规定：“本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。”可以看出，该办法显然认定小区绿地、道路、照明等共用设施设备是业主共有的设施设备。
　　２、虽然现行法律法规没有认定小区业主对小区占地面积享有共同使用权，但是目前已经有地方相关部门作出了类似的规定。
　　２０００年颁布的《北京市国土资源和房屋管理局关于办理土地登记有关问题的通知》明确规定：“关于分摊土地面积的计算问题：各共用宗地应分摊的土地面积按以下公式计算：土地使用权人应分摊土地面积＝住户建筑面积×宗地总土地面积／宗地内建筑总面积。”在２００４年６月１７日作出的《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》中，北京市国土房管局再次强调：“多栋楼房占用的土地签订一个出让合同的，合同中每栋或多栋楼房相应占用的土地使用面积按共用分摊土地的原则计算：应分摊的土地面积＝整栋（多栋）楼房建筑面积×宗地总的土地使用面积／宗地内总建筑面积。”这两个法规都体现了如下内容：小区业主对宗地范围内土地使用面积的土地使用权共有；业主对宗地范围内土地使用面积的土地使用权，按照建筑面积在宗地总建筑面积中的比例按份共有。
　　“房屋占用范围内的土地使用权”的权利性质
　　业主享有的“土地使用权”是何种性质的权利？笔者认为，业主享有的“土地使用权”应当是国有土地使用权。
　　众所周知，我国城市市区的土地属于国家所有，国有土地的使用权可以进入市场交易，进而形成国有土地使用权。所谓国有土地使用权，是指公民、法人依法对国有土地享有的占有、使用和收益，并排斥他人干涉的权利 。在商品房买卖中，业主以购买商品房的方式取得了房屋所有权时，依据《房地产管理法》的规定，同时也取得了“房屋占用范围内的土地使用权”，这种取得方式应当属于以转让方式取得的土地使用权，但是，这种权利与一般使用权人依据划拨、出让或转让而取得的土地使用权相比，又存在如下区别：
　　１、位置不确定：每位业主具体享有土地使用权的土地面积的准确位置、四至、长、宽等参数实质上都无法进行描述。
　　２、取得限制：业主是在取得房屋所有权的同时取得的土地使用权，不能像划拨、出让、转让土地使用权一样直接取得。
　　３、权益限制：每位业主对自己享有的土地使用权的收益、使用应当以小区业主委员会表决的形式依据少数服从多数的原则作出，无权任意收益、使用。
　　４、转让限制：土地使用权只能与房屋所有权一同转让，而不能单独转让。
　　基于业主享有的房屋占用范围内的土地使用权的特性，虽无法确定该土地使用权对应的土地面积的具体位置、具体四至，但是，业主仍享有特定面积的土地使用权，并有权享受该确定比例所对应的土地面积所标志的容积率。在本文开头所引的“帝景名苑”案例中，小区部分业主购买商品房后，小区占地范围内的土地使用权已经由开发商单独享有，转变为包括开发商在内的所有业主共同享有，这时，任何一名共同使用权人未经他人同意都无权擅自使用，也无权擅自变更土地用途。也只有通过立法明确规定业主对小区总体占地面积享有共同使用权，才能保证任何人在小区内商品房开始销售后无权变更小区规划，才能更加明晰包括业主、开发商在内的各个主体之间的相互关系，及时地解决各种产权关系纠纷，有效地保护各个主体的合法权益，同时也有利于市场经济中诚信制度的确立。
　　只有通过立法明确规定业主对小区总体占地面积享有共同使用权，才能保证任何人在小区内商品房开始销售后无权变更小区规划，才能更加明晰包括业主、开发商在内的各个主体之间的相互关系，及时地解决各种产权关系纠纷，有效地保护各个主体的合法权益，同时也有利于市场经济中诚信制度的确立。