商品房公摊面积当中有多少不为人知的内幕？对于多数业主来说，这是一个谜。而厦门松柏牡丹园小区的４８位业主成了第一批敢于站出来揭开谜底的人。他们因怀疑小区公摊有猫腻，于是将颁发房产证的厦门市人民政府告上了法庭，要求撤销原有的房产证，对公摊面积重新进行测量。９月２５日，厦门市中级人民法院一审宣判，１２位业主在一审当中胜诉，另外３６位业主则因为过了诉讼时效被裁决败诉。
　　黑幕曝光业主起疑
　　２００３年１２月１日，中央电视台《今日说法》栏目以“大楼背后的黑幕”为题曝光了厦门嘉莲大厦存在的公摊面积黑幕，将开发商在公摊上动手脚损害业主利益的做法公之于众。该报道在平静的松柏牡丹园小区引起了一场不小的风波。由于松柏牡丹园小区和嘉莲大厦是由同一个开发商开发建设，牡丹园小区的部分业主在看了这期《今日说法》之后立即联想到——开发商会在公摊面积上占嘉莲大厦业主的便宜，同样也可能在松柏牡丹园小区的公摊面积上做手脚。
　　今年２月２２日，牡丹园小区的部分业主专门就小区公摊问题召开了会议。在这次会议上，业主们最后达成一致意见，必须对小区内各商品房的公摊面积进行核实。然而要核实公摊面积，首先要拿到开发商的测量报告。业主苏先生说：“只有拿到测量报告，才能知道开发商是怎么计算公摊面积的，如果有差错，差错出在哪里。要打官司的话，这一份测量报告也是最关键的证据。”
　　４８户业主状告市政府
　　公摊面积是需要权威部门进行测量的，业主们自己计算的公摊面积并不一定准确，也不能作为法律证据。可是业主们又始终看不到权威部门的测量报告，无奈之下，业主们想到了另一个办法——起诉颁发房产证的市政府，要求其撤销原有的房产证，对牡丹园小区公摊面积重新进行测量。业主苏先生解释说：“因为我们见不到测量报告，所以只能采取行政诉讼的办法，要求重新对公摊面积进行测量，而且必须是‘透明’测量。只要是公平、公正的测量，无论结果如何，我们这些业主都无话可说。”为此，牡丹园小区的４８位业主于今年７月份将厦门市人民政府告上了法庭。
　　为何告政府不告开发商？４８位业主的代理律师谭志弘解释说，选择告市政府，主要是基于发放房产证的部门是厦门市人民政府，而不是开发商。作为颁证者，有责任对公摊面积进行审核、把关。从业主维权的角度来说，这是一个比较好的选择。业主胜诉后，如果市政府没有上诉，那么市政府就要在判决生效之日起３个月内重新作出颁证行为。
　　法院判决部分业主胜诉
　　面对４８户业主的起诉，厦门市政府辩称：《行政诉讼法》规定的起诉期限是３个月，而原告的起诉期限均已超过３个月；另外，市政府有依法行使土地房屋权属登记的行政职能，对房产面积的测量审核则是厦门市国土资源与房产管理局的职权，即使业主对公摊面积的分摊有异议，市政府也不是适格的起诉对象，原告应该以厦门市国土资源与房产管理局为被告。故市政府认为，牡丹园小区的４８位业主的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应当予以驳回。
　　厦门市中级人民法院在一审中认为，房产证的颁证机关是厦门市人民政府，因此以厦门市人民政府作为被告，主体是适格的。提起行政诉讼的时效问题，一审法院认为，行政诉讼的起诉期限最长不得超过２年。因此，一审法院判决４８位业主当中的１２位业主胜诉（这１２位业主的房产证都是在近两年内拿到的，因此没有超过诉讼期限），判决撤销这１２位业主原有的房产证，同时判令厦门市人民政府在判决生效之日起３个月内重新作出颁证行为。另外３６位业主则因拿到房产证的时间已经超过２年，被驳回诉讼请求。
　　一审宣判后，３６位败诉的业主当即表示不服一审判决，要提起上诉。业主黄女士说：“都是同一个小区，同样是公摊问题，为什么我们早办房产证的业主就吃亏？虽然我的房产证是两年前拿到的，但是我们今年２月份才知道公摊面积可能被动了手脚。从我知道此事之时起算，并没有超过２年的期限。”
　　王小姐是一审中胜诉的１２位业主之一，她很为败诉的邻居鸣不平：“这样的结果太可笑了，我们这些买二手房的业主因为产权证延后办，就都胜诉了，反而是他们那些买‘一手房’的业主败诉。那他们如果把房子卖给别人或者说过户给亲戚重新办一下产权证，那不就没过诉讼时效了吗？”王小姐是２００３年向前任房主购买的二手房，因此她的产权证也是在２００３年办理的，符合法院认定的两年以内的期限，所以在一审中胜诉了。据业主王小姐和苏先生介绍，在此次胜诉的１２位业主当中，有三分之二是二手房的房主，因为这些二手房房主后买房，房产证才晚了些时候拿到，而这成了他们胜诉的理由。许多在一审中败诉的业主都说，如果他们在二审当中再败诉，他们将把房产转卖或转让给别人，这样新房主就可以重新办理产权证，也就可以避免因超过两年诉讼时效而导致败诉。
　　在看到一审有１２位业主胜诉后，牡丹园小区又有一批业主准备加入到状告市政府的队伍中，现在已经有许多业主在准备参与第二批诉讼。
　　为何多出２０００平方米公摊？
　　业主苏先生说：“公摊猫腻源于监督不力。我们之所以在公摊问题上吃亏，是因为我们相信政府，相信他们会为业主把好关。”尽管业主们觉得公摊面积可疑，但开发商却向他们解释说，牡丹园小区的公摊面积是由权威部门测量的，并经过了厦门市房管局的审核，不可能有差错。可业主们并不相信开发商的话，不少业主说：“公摊有没有差错，一看测量报告就知道了。”于是从今年１月份起，牡丹园小区的业主们就开始找开发商索要牡丹园小区的测量报告。业主苏先生为了这一份测量报告就多次往返于开发商和房管局之间：“找开发商，开发商说他们手里没有测量报告，要测量报告的话去找房管局。找房管局，房管局却说应该找开发商要。我们就纳闷了，我们是业主，要看自己房子的测量报告为什么这么难？”就这样，包括苏先生在内的多位业主奔波了８个多月，到打官司前仍没有看到关于公摊面积的测量报告。
　　拿不到测量报告，业主们自己对房子的公摊面积进行了非正式计算。以苏先生为代表的１０多位业主根据所掌握的数据，将小区总的公摊面积，扣除楼梯等应计入公摊的面积之后，发现多出了近２０００平方米的公摊。“这些多出来的公摊面积是哪里来的，我们不知道，开发商也一直没有跟我们解释。”为了核实公摊面积的计算方法，牡丹园小区部分业主还到嘉莲大厦取经。他们了解到，开发商在牡丹园小区的公摊计算上可能采取了和对待嘉莲大厦业主同样的方法，即将本不该计入公摊的人防工程的地下室部分以及架空层也列入了公摊。苏先生说：“我们计算过，牡丹园小区一期和二期的人防工程地下室部分至少有近１０００平方米，另外架空层也有１０００多平方米，按规定这近２０００平方米本不该计入公摊的。我们的房子当时都是按每平方米５０００多元买的，这样算下来，我们这１９８户居民多承担了１０００多万的公摊，每户平均５万多元！”
　　起诉期限成焦点
　　业主洪先生说：“我们拿房产证时，上面并没有说明公摊是怎么算的，他们隐匿了这一信息，所以我们无法知道自己的权益受到了损害。我认为诉讼时效应该是从今年２月份我知道公摊内幕时起算。”一审中败诉的业主孙女士在上诉状中提出，根据最高人民法院关于《行政诉讼法》解释的第４２条，“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过２０年、其他具体行政行为从作出之日起超过５年提起诉讼的，人民法院不予受理。”而３６位败诉业主的产权证发放时间都没有超过２０年，所以，因超过诉讼时效而败诉的说法不能成立。
　　业主的代理律师谭志弘认为，３６位业主诉讼时效过期的说法是不能成立的。业主领证时见不到测量数据，也就无法“知道或者应当知道”其合法权益被侵害，怎能行使诉权？如果４８位业主不是因偶然的机会从电视节目中发现同一开发商开发的另一处物业公摊有问题，至今大家都可能还蒙在鼓里，仍对政府所颁发房产证的权威性深信不疑，因此本案中的行政诉讼时效应该从今年２月份业主获悉权益可能受侵害之日算起。
　　厦门联合信实律师事务所主任林建东则认为，按最高人民法院对《行政诉讼法》的解释，本案败诉的３６位业主如果是在两年前就拿到房产证，那么就超过了该司法解释所规定的期限，法律不予保护。不过他认为，３６位业主即使败诉，他们仍有权主张民事权利。如果市政府对其他１２位业主房产公摊面积重新进行测量后，确认原有公摊面积有误，那么败诉的３６位业主虽是两年前就拿到了房产证，但仍可以和另外１２位业主一同起诉开发商，要求退赔多支付的款项。民事诉讼的时效应该从３６位业主获知自己权益受侵犯之日起算，只要在２年内主张权利就没有过期。
　　由于业主们收到判决书的时间是在１０月底，截至１０月２９日，一审败诉的３６位业主中已有３１位业主向福建省高院提起上诉，另５位业主尚未决定是否上诉。不过他们心中仍然有很多疑惑，“如果说重新测量后，发现公摊算错了，难道只有这１２户业主能获得赔偿，我们两年前办了房产证的业主就这样眼睁睁地让开发商‘宰’？”“同一个小区，甚至同一幢楼，房子又不是分批盖的，怎么就１２户胜诉？我们不服，一定要把官司打到底。”
　　败诉的业主提起了上诉，胜诉的业主也做好了打第二场官司的准备。业主王小姐说，她现正等待新的测量结果，“如果新的测量结果出来后，确认开发商原有的公摊数有误，那我们就会向开发商索赔。但前提必须是让我们先看到公摊测量报告，大家希望政府重新做出的公摊测量是公开、公正的。”
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　　人防工程不算公摊
　　建设部的有关行政规章规定得非常明确，凡是作为人防工程的地下室，不得计入公摊面积。至于架空层，按照商业惯例也是不应该计入公摊面积的。如果有业主确实对测量数据的真实性表示怀疑，可委托一个公正的、独立的测绘机构重新测量。针对因开发商多算公摊引起的纠纷，建设部发布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，《通知》规定，在房屋权属证书附图中，要注明房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。同时，房产测绘单位要对房产实施测绘，并对测绘成果的质量负责。计算建筑面积的房屋，层高均应在２．２米以上。斜面结构的房屋，层高在２．２米以下的部位将不再算入房屋建筑面积，此外像一些不足２．２米的小型地下室、阁楼、储物间等也将不再计入建筑面积，也不能计入公摊。