目前，南昌市一些小区因地下车库的产权归属问题，闹得沸沸扬扬。业主们认为，地下车库为全体业主所共有，而开发商则坚称“谁开发、谁受益”。到目前为止，我国的法律法规尚未对住宅小区地下车库的产权归属作出明确规定。那么，在一系列沸沸扬扬的地下车库产权纠纷中，解决之道是否有法律武器的支撑呢？地下车库究竟属开发商还是全体业主所有？我们试图寻找法律意义上的途径。
有法学专家认为，地下车库产权的归属有一个判断标准，其主要依据是看地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积，如果已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积），在这种情况下，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积出售，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。依据这个判断标准，似乎不难判定地下车库的主人是谁，但实际操作情况却很复杂。
就地下车库的法律属性，普遍有以下几种看法：一是认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权二是认为地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物房屋一并出售、转移，且国务院新出台的《物业管理条例》规定了“配套设施属于全体业主”还有的人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认地下车库的产权属于发展商，那么就等于承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通，因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。我们较容易看出，对地下车库产权所有的认定，普遍倾向在业主一方，即认为业主才是地下车库的主人。然而这些看法未免有失偏颇。
地下车库为公共配套设施之一，分为可销售与不可销售两种。在可销售的情况下，如浙江省物价局颁发的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第１１条就规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”在此种情况下，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，或面向社会公众出租，谋取私利，则损害了小区业主的利益，属违法行为。在不可销售的情况下，地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物的关系，属相对独立建筑物，可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如果没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库的面积计入公摊面积内，那么
，投资兴建该类地下车库的开发商对该车库享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。明晰了哪些地下车库可销售与不可销售，业主与开发商之间的纠纷应该会大大减少。
一种较为特殊的情况是，利用人防工程改造成的地下车库。依据我国《人民防空法》的规定，在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，并规定了“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，因此，在和平时期，投资者或开发商就对此种情况下的地下车库享有包括租赁、转让使用权等方式在内的使用权、收益权和一定程度上的处分权。
令人遗憾的是，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。在去年南京“车库之争”一案中，法院判业主获胜，这在当时尚属全国首例，其对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极意义。
另一敏感问题是，即便确定了地下车库所有权的归属，但其产权证的办理也不是件容易事。在国内，各个地方对车库的产权办理不尽相同，有些省份对车库的产权问题作出了相关规定，如武汉市房产局于２００３年就房产交易与权属登记发证中的有关问题出台的实施细则规定，商品房的商业摊（铺）位、车库（含单体车库、架空层车位、地下车位）今后可以办理产权证而有些地市则举棋不定，对车库产权办理一事甚感烦恼，涉及利害处甚至予以回避。
地下车库只有拥有独立的所有权证时，才能作为一项重要的不动产予以抵押、转让，其所有权权能也才能全部得到实现。但从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物的所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。因此，在利益博弈激烈的市场，地下空间立法的出台已经迫在眉睫，权利归位是我们期待的妥善之举。
