在今天举行的省十届人大常委会第十一次会议上，《山东省商品房销售管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）提请审议，省建设厅厅长杨焕彩对《条例（草案）》进行了立法说明，其中的四大变化，令人关注。
　　变化一　提倡按套内面积售房
　　《条例（草案）》在规定商品房的计价结算方式上，提倡按套内建筑面积或按套计价结算，鼓励更多开发商以新方式售房。
　　《条例（草案）》规定，商品房买卖合同应当附具分户面积图，并载明商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积。
　　杨焕彩在作说明时介绍说，经反复论证，认为以套内建筑面积计价较为科学合理，同时，标明分摊共有建筑面积作为购房参考。但只要套内建筑面积不变，即使分摊的共有面积变了，房价也维持不变。这样，有利于减少因人为计量因素而引起的分摊面积纠纷，有利于引导市民更多地关注套内建筑面积的大小，引导开发企业提高套内建筑面积所占的比例，让消费者得到更多实惠。
　　据了解，北京等城市已开始实行按套内建筑面积售房。按套内建筑面积售房并不会急剧抬升房价，也不会改变现行的以房屋建筑面积为主的各有关统计口径。这是因为售房合同上每套房屋的总价款是一定的，建筑面积和套内建筑面积在合同上都有标示，套内建筑面积作用主要体现在结算房价款上，而建筑面积的作用则更好地体现在与现行的传统习惯相衔接，单位房价仍可以建筑面积为单位进行计算统计。
　　变化二　商品房买卖物业先行
　　物业管理不仅是商品房售后服务工作的延续，而且物业管理工作的好坏、收费的多少、公共设施经营性用房等的配置水平的高低，还直接涉及到商品房销售价格的高低，进而成为影响商品房交易的重要因素。近几年来，我省因为物业管理而造成的商品房纠纷大量出现。
　　为此，《条例（草案）》在以下几个方面做了充分的衔接，一是要求在商品房预售之前，开发企业就要选聘好物业企业并签订前期物业服务合同，并将前期物业服务合同作为商品房买卖合同的内容加以约定；二是规定物业企业负责查验、承接物业共用部位、共用设施设备，参与商品房的交付验收；三是进一部明确了购房人应当按国家和省有关规定交纳物业公共部位、共用设施设备专项维修资金的义务。
　　变化三　商品房包销有法可依
　　商品房包销指包销机构将商品房按照协议全部购入或者在包销期结束时将售后的剩余商品房全部自行购入的承销方式，其特点是商品房包销机构要承担相应的民事责任，具有风险性，其中介费用来源于商品房买卖的差价。
　　杨焕彩介绍说，关于商品房的自销和代销，《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）已作出规定，而商品房的包销方式，在最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中已经涉及，但国家法律、法规尚未作出规定。商品房包销是从香港、台湾地区引进内地的一种销售方式，尽管目前还处于起步阶段，但这种销售方式已显现出强大的生命力。正是基于上述考虑，《条例（草案）》对商品房的包销方式做了具体规定，以保证在商品房买卖中有法可依。
    变化四　开发商不需办“大证”
　　《条例（草案）》规定，房地产开发企业不需办理房屋所有权登记手续，即不需要办理“大证”，购房人办理的房屋所有权登记手续为初始登记。
　　据杨焕彩介绍，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”该条规定的房屋所有权登记应为房屋权属初始登记。
　　在实际工作中，有的市、县要求房地产开发企业在销售商品房之前先办理房屋所有权登记手续，即领取通常所说的“大证”，等商品房销售给购房人以后，再由购房人办理房屋所有权转移登记手续，即办理“小证”。
　　杨焕彩说，事实上，房地产开发企业办理房屋所有权登记手续是不必要的，房地产开发企业在取得开发项目时，作为房地产开发成果的商品房就已经属于房地产开发企业了，没有必要通过办理所有权登记手续的方式证明商品房为开发企业所有，而这种办理“大证”的做法也在很大程度上增加了开发企业的负担。