房屋是人们直接或辅助生产、生活、办公与学习的场所。它应具备门、窗、顶盖及围护设施。房地产测绘及管理的主要对象即是房屋及其用地，因此对房屋各要素的调查是房地产调查的重要内容。房屋调查应在房屋调查表的配合下进行，并同时绘制出房屋调查略图。
一、幢、分幢和幢号的编立方法
1．幢的定义：幢是房屋的计量单位，指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。
2．实际房屋分幢中，几种特殊情况的分幢处理。
(1)房屋建成后又扩建、修建，其扩修部位无论其结构与原房屋结构是否相同，只要形成整体的仍作为一幢。
(2)紧密相连的房屋，不可分割的，可作为一幢。
(3)多功能的综合楼，其主楼和裙楼合为一幢。
(4)房屋间以过道或通廊相连的，可独立分栋，过道或通廊为房屋的共有共用设施处理。
3．栋号编立方法
栋号编立以丘为单位进行。自进大门(主门牌号处)起，从左到右，从前到后，用数字1、2、……顺序按S形编号。
每栋永久性的合法房屋均应编号。在一丘内，各房屋的编号为唯一的。
在一丘内对房屋编号时，除按上述原则正常编立栋号外，还必须记录其产权人，并在图中加编房产权号，房产权号用标识符号A表示。
共有权号用标识符号B表示。
房屋所有权的它项权利，在编号后加编C表示房产典当权，在编号后加编D表示房产抵押权。
二、房屋坐落的调查
房屋坐落同本章(第三节)(房屋用地的坐落)。
对于多元产权房屋中的各权属单元，还应分别按其实际占有—的建筑部位，调查单元号、层次、户号和室号。
对于建立有档案资料的房屋，其图、册及页号也是房屋坐落的内容。图号为房屋所在分幅平面图的图号，册、页号是按房屋图卡整装订成册时，房屋所在的册、页所编定的序号。
三、房屋产权人，产权性质，产别和权源的调查
1．房屋产权人的调查
房屋产权人(或称权利人)是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
调查房屋产权人，一般应与有关房地产产籍资料所记载的依法建设或取得房屋所有权的法人其他组织或自然人名称或姓名保持一致，法人和其他组织名称按其法定名称完整记注，不得简化注记，自然人用身份证件上姓名注记，必要时同时调查注记曾用名、别名和化名。
私人所有房屋，有产权证的按产权证上产权人姓名记录。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名；房屋是典当的，应注明典当人姓名及典当情况；产权人已死亡又无代理人，产权归属不清或无主房地产，以“已亡”、“不清”、“无主”注记。没有产权证的私有房屋，其产权人应为依法建房或取得房屋的户主的户籍姓名，并应调查未办理产权的原因。
单位所有的房屋，应注明具有法人资格的所有权单位的全称，不具备法人资格的单位不能作为房屋的所有权人。主管部门作为所有权人，但房地产为其下属单位实际使用，除注记主管部门全称外，还应注明实际使用房地产的单位全称。
两个以上单位共有的房屋，所有权人应注明全体共有单位名称。
房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产和拨用产，产权人均应注明市一级市(县)政府房地产管理机关的全称。其中，代管产还应注明代管及原产权人姓名；托管产还应注明托管及委托人的姓名或单位名称；拨用产还应注明拨借单位名称。
2．产别的调查
房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。产别分类如下：
(1)国有房产，是指国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。包括直管产、自管产、军产。
(2)集体所有房产，是指集体所有制单位所有的房产。
(3)私有房产，是指私人所有的房产。包括中国公民、港澳台胞、海外侨胞，在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产。
(4)联营企业房产，是指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人经济实体所投资建造、购买的房产。
(5)股份制企业房产，指股份制企业所投资建造购买的房产。
(6)港、澳、台投资房产，指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在大陆创办的企业所投资建造或购买的房产。
(7)涉外房产，指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
(8)其他房产，凡不属于以上各类别的房屋都归在这一类。
包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教用房等。
3．产权来源
产权来源，指房屋产权人取得房屋所有权的时间和方式。
房屋有两种以上产权来源并存时应分别注明，并分别注明其各权源形式的房产份额。
权源依房屋所有权分类不同，其表现形式也不尽相同。
对于直管公产，其权源有接管、没收、捐献、抵赃、移交、收购、交换、新建、“由代改接”、“由经改接”等；对于单位自管公产，其权源有新建、调拨、价拨、交换等；对于私产，，其权源有继承、分析、买受、受赠、发还、自建、翻建等。
权源的表现形式，各地还会有其他提法，应根据具体情况按《房产测量规范》要求进行归纳统一，以提高标准化水平。
权源应填记现实最近一次的权源事实表现形式。因为只要房屋发生权属转移事实，就相对地依法重新确立产权人，其权源即被另一种表现形式所取代。比如，在落实私房政策工作中对“文革产”的处理问题，现实按政策依法准予发还，这样其房地产就发生了权属转移事实。对于重新取得房屋所有权的产权人来讲，其权源应是“发还”，而不是原“文革交公”前取得所有权的权源。
时间指房屋所有权人取得该栋房屋所有权的有关文件上规定的日期。
四、房屋层数、层次、建筑结构、建成年份
1．房屋层数
房屋层数是指房屋自然层次的总层数。
计算房屋层数，一般从房屋室外地坪以上的楼层起算，对于按自然地形起伏变化竖向设计建造的房屋，从首层室外地坪以上起算。见图：
调查房屋层数应注意以下几个问题：
a.采光墙在室外地坪以上的半地下室，其室内高度在2.2米（含2.2米)以上的应计层；
b.地下室、假层、附层（夹层）、不足2.2米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间等均不计层；
c．利用屋面搭盖的与正屋不同结构的房屋不计层；
d．房屋建筑无论是现实还是历史的，各地建筑风格不同，形式多样且差异甚大，因此调查房屋层数，不应在室外凭直观获得调查结果，而应到房屋内部勘查。
在房屋调查统计汇总时，根据房屋的总层数，对房屋层数分类见表4—2。
此外，还有其他房屋层数分类的方法，本书不另述。
2．层次
层次是本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。层次与层数是两个不同的概念。层次是一序号，层数是描述房屋层次多少的一个量。多元产权房屋中，层次与户号、室号一起组成该房产权属单元的具体坐落。
在存在跃层(复式结构)的房屋中，一般将其各部分的首层都划为第一层，以上相应部位划为同一层次(如图)。
假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)不另编层次，将其划入相应的层次之中，说明为“某层附层”等。(如图4—9)
3．建筑结构
房屋的建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分的类别。
确定房屋的建筑结构及其分类，基本目的是区别和反映房屋建筑的质量等级，按照其承重体系所采用的建筑材料而划分建筑结构的类别。房屋建筑结构分类及缩写如下表。
随着建材工业的更新换代和建筑科学的发展，大量采用新材料、新工艺，设计建造的高层建筑，大型综合楼不断涌现，房屋的结构也从单一趋向多元化，因此各地可根据需要，在现行六个分类基础上，自行拟定二级分类，并按正常手续报请有关主管部门审批。
房屋建筑结构调查中，因房屋的粉刷和装饰掩盖了房屋的结构，使其很难直观分辨，因此要仔细勘查确认，必要时还应参考结构设计资料，切忌凭直觉判定。
4．建成年份的调查
房屋建成年份是指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。
调查房屋建成年份，不应用建成年代或时期取代。只有当较古老的房屋建筑调查其具体年份确有困难时，方可按建成年代或建成时期或地方上的习惯方法调查填表，但这种情况应是少数。
建成年份仅用数字填表即可。此外，拆除原房后在原基础上翻修重建的房屋，以翻修竣工的年份为准，一幢房屋有两个以上的建成年份，应分别注明。
五、房屋用途、占地面积、建筑面积的调查
1．房屋用途的调查
房屋用途是指人们利用房屋从事生产、生活及经营活动的性质。房屋的原建用途是房屋在进行规划设计及施工过程中的重要参数，但除住宅用房的用途相对稳定外，作为非住宅使用的房屋的实际用途随着调查时间不同而常有变化，因此，房屋用途这一要素具有很强的时间性，它必须结合调查时间使用。
房屋用途分类标准按《房产测量规范》附录A中的A6执行。
房屋用途调查中，如一栋房屋具有两种以上的用途，应分别注明，并同时划分出各用途部分房屋的面积。
2．占地面积的调查
房屋调查中房屋的占地面积指该栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法(不违章)的一项重要指标。应从房屋批建资料中收集获得。
房屋的实际占地面积为房屋底层(含阳台、外梯)，外墙(柱)勒脚以上的外围所占用的土地面积，包括房屋内天井的面积。其准确值在房屋面积测算过程中才能获得。
3．建筑面积的调查
房屋调查中，房屋的建筑面积指该房屋在规划设计中相关主管部门批准修建的房屋建筑面积，其值根据规划设计资料估算得出，调查时从房屋批建资料中收集。
房屋的实际建筑面积的含义及精确测算方法见(第六章)。
六、房屋分层、分户调查
1.分层调查
房屋的分层调查是准确测算房屋各层建筑面积，进而准确测算整栋建筑面积的基础工作。通过分层调查，定性确定房屋各部位及其附属构件的范围及功能，以利于面积逐一准确测算。
(1)层的说明
a．自然层：房屋中供人们正常生产、工作与学习的楼层叫自然层。
b．技术层：高层建筑中为方便房屋上下部位的使用而建设的楼层，其主要功能为管网改道，承重部位变换等。
c．地下层：设置于室外地坪面之下的楼层叫地下层，其墙体和地坪一般经过了防潮处理。与地下层相似的地下架空层是利用房屋架空基础而建造的楼层。
d．平台层：即为房屋屋面层。在平台层上一般设有梯间，电梯控制间及水箱或水箱间等。
e．假层：房屋的最上一层，四面外墙的高度一般低于自然层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其净空高大于1．7米部分，面积不足底层1／2的叫假层。
f．气层：利用房屋人字架的高度建成，并设有老虎窗的叫做气层。
s．夹层和暗楼：建筑设计时，安插在上下两正式层之间的房屋，叫做夹层；房屋建成后，利用房屋上、下两正式层之间的空间添加建成的房间，叫暗楼。
h．过街楼和吊楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋，叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边为支柱支撑的悬空房屋叫做吊楼，两者其上层均计为正式层，下面空间部分不计为层。
(2)附属结构房屋
a．阳台：
按其位置分类为：凹阳台、凸阳台、半凹半凸阳台
按其结构分类为：内阳台、挑阳台
按其形式分类为：封闭阳台、不封闭阳台
b．走廊
按其位置分为：内走廊、外走廊、通廊、檐廊
按其结构分为：柱廊、挑廊
c．天井、天篷：房屋中心用于采光和通风的中空部分为天井，当天井有顶篷时，称天篷。与天井结构上形式相似的还有通风井，垃圾道等。
d．室外楼梯，建设于房屋主体外的楼梯称室外楼梯。
(3)层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
2．分户调查
多元产权房屋中，分户调查确定各户(即权属单元)独立用房范围和共有共用的用房范围，户间界墙的权属，以及共有共用房的共有共用关系，并同时收集各权属单元对房产的划分约定协议。
七、墙体归属，产权纠纷和他项权利记录
1．墙体归属的调查
房屋墙体是房屋的主要结构，严格地讲墙体和其他结构本身是整栋房屋所公共的，这里讲的墙体归属主要是指墙体投影面积的产权归属，其产权归属涉及到产权人的权利与权力范围与关系，调查房屋墙体归属，是定界确权和测绘房地产分丘图、分户图的重要依据。
墙体归属以权属单元为单位调查。墙体的归属根据具体情况可划分为自有墙、共有墙和借墙三种。墙体归属调查时，依据相应的产权产籍资料，由毗邻各权利人共同确定，并及时在权界示
意图中加以记录表示。如产权产籍资料及权利人双方对某一界墙的归属存在争议，难以确定时，应及时做好协调工作，并在主管
部门的指导下尽量对争议部位的权属依法加以明确。
2．他项权利
他项权利指房屋所有权上设置有其他的权利。种类有典权、抵押权等。
典权，典权俗称“典当”，亦称“活卖”，是房屋产权人将其
房地产以商定的典价典给承典人，承典人取得使用房屋的权利。
抵押权，房屋产权人为清偿自身或他人债务，通过事先约定将自己所有的房地产作为担保物，抵押给抵押权人的权力。
当房屋所有权上发生他项权利时，调查时，应根据产权产籍资料记载事实结合实际情况加以记录。
八、房屋调查示意图及房屋调查表的填写
(1)分栋调查示意图
逐栋调查房屋房产要素的同时，应以丘为单位按概略方位和比例尺绘制房屋调查示意图。示意图反映出各房屋的形状、相对位置、四邻关系以及各房屋的编号。对于单栋房屋各层结构变化较大的还应以层为单位，逐层绘制各层房屋示意图，反映出各层的主体形状和各附属设施的位置及用途。
(2)房屋分层、分户调查示意图
绘制房屋分层、分户示意图时，首先应收集房屋施工平面图及分户资料，再依据资料结合实际调查情况，以层为单位，按概略比例逐户进行绘制。
表示的内容包括，分层房屋主体及该层附层构件位置及名称，各分户范围及分户用房界线，共有共用部位范围及其用途，墙体归属，争议权界。
绘制房屋调查示意图时，应按“规范”图式绘制。房屋调查示意图可一并作为房屋测丈记录略图。
(3)房屋调查表的填写
房屋调查表以丘和幢为单位逐项实地进行调查。
对于组合丘内支丘中的房屋，填制房屋调查表时还需说明以下几点：
(1)以用地单元即丘为单位填制索引表，项目只填序号，房屋坐落，产别、幢号、总层数、建筑结构、建成年份、总占地面积和总建筑面积等(其他项目均可不予填写)；再以权属单元为单位分别填表，各权属单元按表式据实填写各自占有情况和房屋基本情况的具体内容；
(2)各权属单元填表完毕，其面积等计量项目必须与索引表填列之事实归口平衡；J
(3)表的序号栏，应连同索引表和各权属单元的分表一并记数编号；总号(页)在前，分号在后，中间用短直线连结；分号则以索引表在前，各权属单元在后并按所在层次，房(室)号的有序排列规则依次编号。
