一、房屋面积测算的一般规定
    (一)房屋面积的定义
    房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且有上盖，结构牢固，层高2。20米以上(含2．20米)的永久性建筑。
    房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。
    房屋产权面积：是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
    房屋共有建筑面积：是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
    (二)成套房屋面积的有关规定
    成套房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积两部分组成。
    1．成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用画积为套内使用空间的面积。
    套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。
    套内阳台建筑面积为阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。
    2．共有共用面积是指为多个产权人共同拥有共同使用的楼梯、过道、公共门厅等以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及套与公共建筑之间的分隔墙，外墙(包括山墙)水平投影面秘—半的建筑面积。
    (三)计算建筑面积的有关规定
    1．计算全部建筑面积的范围
    a.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
    b．房屋内的夹层、插层、技术层、及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。
    c．穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影计算面积。
    d．楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层升算。
    e．房屋平台层上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
    f.挑楼，全封闭的阳台，全封闭挑廊，按其外围水平投影面积计算。
    g．属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
    h.与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。
    i．房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
    j．地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
    k．有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
    1．玻璃幕墙等直接作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
    m.属永久性建筑有柱(不含独立柱、单排柱)的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。
    n．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
    o．有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。
    2．计算一半建筑面积的范围
    a．与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
    b．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
    c．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
    d．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
    e．有顶盖不封闭的永久性的架空通廊按外围水平投影面积的一半计算。
    3．不计算房屋面积的范围
    a．层高小于之加m以下的夹层、插层、技术层和地下室及层高小于2．20出以下的地下室和半地下室等。
    b．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
    c．房屋之间无上盖的架空通廊。
    d．房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
    e．建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
    f.骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
    s．利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。
    h．活动房屋、临时房屋、简易房屋。
    i．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
    j．与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
    二、分幢分层分单元分户面积的测算
    对于整幢为单一权属人的房屋，房屋面积的测算一般是以幢为单位进行的。随着房地产市场的发展，房屋商品化、私有化程度的提高，同栋房内产权呈现多元化；房屋的功能呈现多样化组合，有住宅楼、商住楼也有综合楼。特别是房地产价值的日益提高，对房屋测绘提出了更高的要求。因此，分层分单元分户面积测算在房产测绘工作中将占越来越重要。
    (一)分幢分层分单元分户面积的定义
    分幢面积：是指整幢建筑物的建筑面积的总和。
    分层面积：是指建筑物某层或某几层的建筑面积的总和。
    分单元面积：是指以建筑物某梯或某几个套间为权属单元的建筑面积。
    分户面积：是指以套间为权属单元的建筑面积。
    (二)分幢分层分单元分户面积测算的方法
    在第二节，已经介绍了面积测算的普遍性的方法，在实际工作中，对于简单的房屋建筑面积的测算，一般直接采用手持式测距仪或卷尺实地测量边长，用几何图形法计算房屋建筑面积的；对于复杂的房屋建筑面积的测算，实地测量边长后，参照原始档案图、建筑设计图和竣工图等资料，绘制出房地产平面图后，再计算房屋建筑面积的。对于分层分单元分户面积的测算，实行由幢—层一单元—户的顺序分级测量，同时，注意幢层单元户之间的边长和面积的一致。
    1．测量前的准备
    a．测量前应对所测量的案件进行查阅，了解资料是否齐全，了解本案是属整幢出图，或是分层分单元分户出图，认真查阅报建图、施工图、竣工图等；若有原证，应将原证的图形、尺寸等资料记录在查丈手簿上，丈量时，实地与原证尺寸比较，及时发现错误。
    b．测量前应对测量工具进行检验，以保证测量精度。
    2．进行测量
    a．实地测量是一项技术性要求很强的工作，必须认真细致地进行。
    b．边长测量必须是水平边长的测量。
    c．每边必须独立丈量两次，两次较差必须符合规范的要求，取两次边长的平均值作为边长值。
    d．对于分段测量的边长，每段边长之和与整段测量的边长必须在限差范围内。
    e．实地测量必须依照先整体后局部，先外围后里面，先易后难，先房产后用地的方法有条不紊地进行。
    3．内业绘图及面积计算
    将外业结果绘图，并计算出面积。
    三、共有建筑面积的分摊
    (一)共有建筑面积的分类
    1．不应分摊的共有建筑面积
    a．独立使用的地下室、车棚、车库；
    b．作为人防工程的地下室、避难室(层)；
    c．用作公共休憩、绿化等场所的架空层；
    d．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积；
    e．建在栋内或栋外与本栋相连，为多栋服务的设备、管理用房；建在栋外，为本栋或多栋服务的设备、管理用房。
    2．应分摊的共有建筑面积
    a．栋内作为公共使用的电梯间、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为本栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
    b．单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半。以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。
    3．根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，可以分为以下三大类
    幢共有建筑面积；指为本栋整幢(包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等)服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。
    功能区共有建筑面积：指为本栋某一功能区(如住宅、写字楼、商场等)服务的共有建筑面积。如为商务区服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。
    本层共有建筑面积：指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。
    (二)共有建筑面积分摊的原则和方法
    1．共有建筑面积分摊的原则
    a．产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊；
    b．无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。
    2．共有建筑面积分摊的计算公式
    按相关建筑面积比例进行分摊，计算各单元应分摊的面积，按下式计算：
    
    3．共有建筑面积分摊的方法
    a．住宅楼：住宅楼以幢(梯)单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。
    b．商住楼：
    (a)将幢应分摊的共有建筑面积，根据住宅、商业不同使用功能，按建筑面积比例分摊成住宅和商业两部分。
    (b)住宅部分：将幢摊分给住宅的共有建筑面积，作为住宅共有建筑面积的一部分，励口上住宅本身的共有建筑面积，按住宅各套内建筑面积比例分摊。
    (c)商业部分：先将幢摊分给商业共有建筑面积，加上商业本身的共有建筑面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑的一部分，加至相应各层本层共有建筑面积内，得到各层总的共有建筑面积，然后，再根据各层各套内建筑面积分摊其相应各层总的共有建筑面积。
    (d)综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，按“谁使用谁分摊”，参照商住楼的分摊方法进行分摊。
    (三)各类建筑物面积分摊实例
    例题一：有一住宅楼，实测尺寸如表一，其中：首层101，102房间套内建筑面积均为54．89m2，二层如201，202房间套内建筑面积均为52.18m2，三至九层01，02房间套内建筑面积分别为52．18平方米，53．45平方米。请计算各套房屋建筑面积

    计算出住宅分摊系数K住，然后计算出共有面积分摊及单元总面积
    
    共有面积分摊=K住 套内面积

    分摊余数=117.78×7+116.36+122.40-1063.23=-0.01
    例题二：有一住宅楼，该楼有#1、#2梯，首层配电房为#1、#2梯共用，实测数据如表一、表二，请计算各套房屋建筑面积。

    计算出住宅分摊系数K住，然后计算出共有面积分摊及单位总面积
    
    共有面积分摊=K住×套内面积

    分摊余数=432.02×8+426.96-3883.10=0.02
    例题三：有一商住楼#1首层，二层为商场，首层商场未分铺，二层分为18个铺位，#3门牌3-26层为住宅，消防中心，水箱间，配电房，水泵房为大楼共有，测量结果见表一，二层商场，3-26层住宅套内建筑面积分别见表三、表四、表五。请商场各铺位、住宅各套房屋建筑面积。




    分摊余数=1553.66×24+1408.17+1193.97-39338.15=-0.17
    算例4合住户建筑面积的再次分摊
    在多级分摊中，测算出了合住户作为成套住宅有和房范围及权属建筑面积，但有时必须对合住户再次分摊，测算出各合住户独立的权属建筑面积。在房地产二级市场中，独立权属单元的分摊也是如此。
    一、 本情况
    下为1合住户房屋建筑面积测算的情况。该户套内面积为75.56平方米，建筑面积为88.40平方米。
    1户的套内面积为34.04平方米，2户的套内面积为31.61平方米，两户共用的走道和厕所面积为9.91平方米，共同分摊得其它公共面积为12.84平方米。
    二、 住户共用面积及分摊其它公有面积的分摊。
    1．合住户共用面积的分摊。
    合住户共用面积的分摊—般遵循协议分割的原则。根据合住户205
    各方取得产权时的协议进行。如果分割原则不清时，一般由各方重新协议分割原则。本户协议分割为原则：对共用的走道、厕所，1户占2／3比例，2户占1／3比例。
    即1户分摊共用厕所、走道面积为：9．91x2／3=6．61(平方米)
    2户分摊共用厕所、走道面积为：9．91X1／3=3．30(平方米)
    2．共有面积的分摊。
    对于合住户按成套住宅测算时所分摊的其它共有建筑面积12.84平方米，各户按各自套内面积及所分摊的合住户套内的共用面积比例分摊。
    分摊系数K=12．84／75．56=0．169931
    1户分摊共有面积为K×(34．04+6．61)=6．91(平方米)
    2户分摊共有面积为K×(31．61+3．30)=5．93(平方米)
    3．再次分摊结果。
    1户套内面积为34．04平方米，共分摊共有共用面积13．52平方米，建筑面积为47．56平方米。
    2户套内面积为36．61平方米，共分摊共有共用面积9．23平方米，建筑面积为45．84平方米。