在我市房地产投诉热点问题中，“缩水楼”是其中的焦点之一。究其原因，主要是在实际的售房过程中，小业主是处于被动地位的，深圳房地产开发商大都选择了按建筑面积计价售房。购房者买房款中有部分是买的分摊的公用面积，而这个分摊的公用面积数据也只能由开发商或测量部门提供，购房者不是专业人士，因为无法亲自来查实其中是否有“水分”，小业主易产生“花大钱买小房”的感觉，心中的疑惑挥之不去，由此产生商品房面积纠纷投诉。
　　一、产生商品房面积纠纷的主要原因
　　产生商品房面积纠纷的原因较多，据调查，大致可分为几种类型。
　　（一）预售建筑面积与竣工建筑面积差异过大（即面积缩水）
　　从我市商品房审批过程来看，商品房预售的建筑面积是依据建筑设计施工图计算的建筑面积，其主要用于商品房预售与核发预售许可证。商品房竣工建筑面积是依据建筑竣工后的实际情况计算的建筑面积，主要用于规划验收和房产的产权登记，并用为商品房销售的最终面积，造成二者不一致有以下几种原因：
　　1、开发商在办理商品房预售手续后常因市场需求而变更建筑设计方案，导致房产竣工建筑面积与预售建筑面积不一致。
　　2、工程建设过程中的施工误差、竣工测量中测绘误差的客观事实，致使商品房的预售建筑面积与竣工面积产生一定差异。
　　3、商品房测量规范中有关公共面积的确定及分摊原则的理解不一致，也造成了预售建筑面积与竣工建筑面积有所差异（现通过协商制度极大地减少了该项差异，但有些则无法弥补）。
　　4、测绘作业人员的疏忽以及测绘工作程序的不严密导致计算错误。
　　（二）改建、扩建工程致使新旧建筑面积产生差异
　　现行的商品房建筑面积测绘规范规定分户房产的建筑面积测算必须进行公用面积分摊，各户房产建筑面积由该户套内建筑面积与分摊的公用面积两部分组成。当建筑工程进行改建、扩建，引起公用面积或套内面积变化时，必须重新进行公用面积的分摊计算，即使未改建部分的房产套内建筑面积未发生变化，但因相关公用面积变化也会造成该户房产分摊面积变化，最终导致该户房产建筑面积出现差异。
　　（三）产权登记面积与实际面积（或测绘面积）不符
　　多年前，在我市商品房销售、登记过程中由于手续不完善，及其它各种原因的影响，多数不少的房产登记面积未经过正式测绘，所登记的房产建筑面积可能是合同面积、预售面积或是开发单位自行上涨的数据，为产生面积纠纷留下隐患。
　　二、深入调查研究，实行套内建筑面积计价售房
　　从上述产生商品房面积纠纷的原因来看，根源就在于以商品房建筑面积计价的售房方式中，分摊的公用面积计算复杂，缺乏透明度，小业主难于掌握。2001年1月，广东省建设厅、广东省物价局联合颁布的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》为解决“缩水楼”问题提供了较好的解决办法。该规定要求开发商售房时采取按套内建筑面积或按套售房的计价方式，采取此办法的原则是“房屋总体不变，调整计价方式”，其目的在于进一步规范商品房销售行为，促使房屋交易做到公平、公平、公正，减少房屋面积纠纷，让购买者能“清清楚楚买房，明明白白消费”，维护房屋交易双方合法权益。
　　由于深圳房地产市场是一个较为繁荣的市场，每年成立的商品房总面积在700万平方米左右，任何一项改革措施的出台都会牵一发而动全身，引起较大的反响。因此，就按“套内建筑面积”计价售房是否可行，我们做了大量的调查研究工作。
　　1、2002年3月，我局在“深圳房地产信息网”做了为期一个月网上调查，向广大市民询问深圳实行“套内建筑面积”计价售房的可行性，在4058名投票者中，3656人赞成实行套内建筑面积计价售房，占90.1%，认为无所谓者有130人，认为不可行者有272人。
　　2、2002年4月，我局组成“套内建筑面积售房课题调研组”，专访了广州、佛山、顺德、中山4市的国土资源局和房地产管理局，学习调研他们实行套内建筑面积计价售房的工作经验。
　　3、2002年6月，我局召集深圳市十大房地产开发企业负责人座谈，征询开发商们对深圳市“套内建筑面积”计价售房方式的意见。
　　在调查研究的基础上，我局完成了《关于“套内建筑面积”计价售房的调研报告》，详细分析了深圳市实行“套内建筑面积”售房方式的利弊关系。
　　（一）益处
　　1、房屋交易面积更明确。建筑面积是使用面积和分摊面积的复合概念，不直观，尤其分摊面积对许多业主来说概念较为模糊，因此作为深圳楼市交易核心的“建筑面积”本身就引起业主的质疑：付出了大笔血汗钱，连买的房子究竟是多大都不甚了了。这极可能给交易纠纷和投诉留下隐患。与此相反，“套内建筑面积”售房不含分摊面积，双方交易的面积就是“使用面积”，业主照样享受分摊面积的权益。“使用面积”概念明确直观，利于交易双方的“成交”，也利于促使深圳房地产市场更加“公平、公正、公开”。
　　2、房屋交易总价不变。价格是房地产交易的焦点。实行“套内建筑面积”售房，分摊面积的价格计入“套内面积”，肯定提高了单位面积的房价，但房屋交易总价保持不变，这才是“套内建筑面积”售房成功的关键。不论二级市场还是三级市场都以“套内建筑面积”售房，交易总价还是一样的，只是计算方式不同而已。开发商也许会以房屋单价提高不利售房为由不赞成“套内建筑面积”售房方式，业主则因“总价不变”而乐于接受，毕竟房屋交易成功取决于“总价”而非“单价”。
　　3、减少房地产纠纷和投诉。由于澄清了面积和价格这样的交易决定要素，关于这类问题的纠纷和投诉自然会减少。据广州等地实行“套内建筑面积”售房1年多的经验，直接好处就是有关房屋面积的纠纷、投诉大为减少。深圳房地产市场交易量大，但这方面的“官司”也不少，据报载，业主对购房面积的投诉占房地产投诉的第二位。鉴于此类投诉的严重性，深圳尤有实行“套内建筑面积”售房的必要。“套内建筑面积”售房方案出台后，深圳“缩水楼”此类投诉一定会下降。
　　4、减少主管部门的法律责任。深圳实行“套内建筑面积”售房方案，与《广东省房屋交易价格计算暂行规定》（粤建房字［2000］111号）和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房［2002］74号）精神相一致。由于深圳房屋面积查丈都是由政府测绘部门进行的，一旦发生售房面积之类的纠纷和投诉，政府主管部门有法可依，有章可循，自然免去了许多不必要的麻烦和责任。
　　（二）弊端
　　1、“房价上涨”问题。
　　“套内建筑面积”售房方案出台后，深圳每平方米房价将上涨，对习惯了以建筑面积售房的深圳发展商和业主都是一个问题，但这只是个表面或技术上的问题，因为房屋交易总价不变。综观深圳房地产市场中的“起价”、“均价”和“首期付款”等诸多售房价格概念，涉及“建筑面积”价格的并不多，因此从市场推广角度看“建筑面积”并不是一个必不可少的概念。虽然只要在签定交易合同和产权环节上表述“套内面积”就符合“套内建筑面积”售房的规定了，但这需要修改深圳现行的合同和权证文本。至于市场广告打什么价格，开发商自有办法解决。
　　2、“分摊面积”缩水问题。
　　由于“套内建筑面积”售房减去了“分摊面积”，某些小发展商有可能为了节省建筑成本改小作为“分摊面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分，这就要求政府主管部门在设计图纸、报建、竣工验收和测绘等方面严格审查把关，维护业主对于“分摊面积”甚至“不分摊的公共面积”的法定权益。实行“套内建筑面积”售房方案后，深圳须出台相应的配套措施杜绝此类新问题的产生。其实，改小“分摊面积”反面会影响房屋的出售，所以一般发展商不会出此下策。
　　3、物业管理费标准“提高”问题
　　由于物业管理费标准是以“建筑面积”制定的，实行“套内建筑面积”售房后，必然引起物业管理费的提高，提高的方法与“套内面积”的价格“上涨”一样，总价不变，只是计算方法不同。否则，将把明确的物业管理费标准反面复杂化，业主因此产生新的质疑。
　　2002年3月，建设部颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房［2002］74号），要求“在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。”我局更坚定地认为深圳实行“套内建筑面积”售房已是大势所趋。2002年7月4日，我局与深圳市物价局联合颁布了《关于转发＜广东省房屋交易价格计算暂行规定＞的通知》（深规土［2002］94号），决定从2002年10月1日起深圳市凡批准预售的房地产项目在房屋交易价格计算方法上将必须按套内建筑面积计价售房，对已竣工验收的现楼和二手楼，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩。该措施的出台，受到广大市民和开发商欢迎，“套内建筑面积”售房在深圳推行未遇到阻力，年终被《深圳特区报》评为“2002深圳地产十大新闻”之一。
　　三、几点体会
　　实行“套内建筑面积”售房方式，我们有几点体会：
　　（一）有利于创造一个公开、公平、公正的市场环境，让购房者明明白白消费。“套内建筑面积”计价售房，避免了不法房地产开发商在分摊建筑面积这一块做手脚，获得不正当高额利润，避免了购房者有可能承担不应有的费用，促使开发商既要提高房屋单元实用率，又要注重楼盘质量、配套及环境建设，开发适销对路的商品房。
　　（二）直观、实在，便于操作，消除了购房者的疑虑。实行按套内面积计价，购房者可自行测量、核实房屋实际面积，一目了然，避免了对公摊面积是否合理、数据是否准确的疑问。
　　（三）有利于减少小业主与开发商之间的纠纷。以深圳为例，过去不少咨询和投诉，主要来自对公摊面积的认识和界定，数据不清，责任不明，实行套内面积售房后，开发商和购房者关于建筑面积方面的投诉、纠纷大大下降，减轻了政府主管部门的信访负担。
　　（四）实行套内建筑面积购房，应同时注意处理好几个方面的问题：
　　1、实行“套内建筑面积”售房不计公摊面积，会使商品房单价表面上浮升，原有统计口径也要相应调整，但只是计价方式不同而已，并不会使房价突然间变得很复杂，因此，关键是要做好大量的宣传解释工作，使新旧两种计价售房方式磨合期尽量缩短。
　　2、为避免开发商片面追求利润而减少公用建筑面积和配套设施，损害购房者利益，须把好规划报建和竣工验收关，保证公共建筑面积和配套设施完善无缺。
　　3、房地产买卖合同中要明确标明公用建筑面积的范围，指出那些是公用建筑面积。
　　4、加强对实施套内建筑面积计价售房方式的跟踪管理，及时发现问题，解决问题。深圳实行套内建筑面积计价售房已有三个多月，有二十几个新批准的预售楼盘采用此方法，总体来看，进展比较顺利。近期，我们走访了一些楼盘，发现了一些不足之处，一是有的房地产项目在《深圳市房地产买卖合同》中没有贴测绘部门提供的《公用建筑面积分成汇总表》；二是有的房地产项目没有在附图中将小业主所购房屋的楼层，及分户平面图以彩笔标明，有的没有标注尺寸，附图不能发挥作用。检查出这些问题，我们立即发出了通知，要求各开发商检查改正。