随着房地产市场的发展，商品房销售呈大幅增长，个人购房已占绝对多数，销售中的面积纠纷和矛盾也不断增多。为此，我市及时采取措施，加强管理，初步遏制了商品房面积纠纷上升的势头，并将进一步推进房地产测绘体制改革，采取更加合理的商品房建筑面积计算和房屋销售计价方式和完善面积增减处理办法，以切实保护买卖双方的合法权益。
　　一、当前商品房销售中产生面积纠纷的原因
　　目前上海商品房销售普遍采用的计价方式为：商品房价格＝单价×建筑面积。其实，建筑面积本身是一个技术意义上的专有名词，但由于和房价建立了关系，因此，成为政府、企业、购房百姓共同关心的问题。对于商品房销售中产生的面积纠纷，我们认为主要由以下原因形成：
　　（一）建筑面积的计算落后于市场发展的要求
　　1、房产测量规范和各地制定的实施细则，将建筑面积计算和建筑特定的形态紧密联系，但目前市场上建筑形态千变万化，根本无法全部涵盖，客观上会引发许多争议和歧义。
　　2、房产测量中的建筑面积是权属意义上的建筑面积，并不是技术意义上的建筑面积，建筑面积的获得首先应确定权利范围，然后再计算建筑面积。实践中，测绘机构重技术轻权属的现象比较普遍，特别是共用部位权利归属以及共用部位面积分摊规则较为复杂，很容易造成购房人与开发商、测绘机构之间对面积测算的准确性产生争议。
　　（二）商品房建设、销售存在不规范行为
　　1、设计变更、施工误差较为普遍。商品房开发过程中，开发商经常会改变设计，如外立面装饰变化、增加屋顶水泵房等；在施工过程中，一些非承重结构、次要部位的施工结果与施工图尺寸误差较大，同样容易引起面积误差。
　　2、房屋销售中过分宣传。少数开发商利用购房者在房屋面积知识上存在的缺陷，做虚假广告或在购房合同的面积条款中设“陷阱”，有意隐瞒真实情况，扩大或缩小面积，侵害购房者的权益，由此引发面积纠纷。
　　（三）房产测量机构水平需要进一步提高
　　目前的房产测量机构大部分从原产权产籍部门分离出来，技术和设备上难以和正规的测绘单位相提并论；在权属知识上难以和产权、登记部门相比。但是测绘机构承担了外业权属调查和面积计算的基础工作，并且这些成果最终为各管理部门所利用，形成工作的重要性和实际工作水平的较大反差；同时，按照现行管理模式，由于测绘成果出现问题，责任往往并不落在房地产测绘机构，这样客观上又影响了测绘机构进一步提高自身水平的紧迫性。
　　二、上海处理面积纠纷的做法
　　（一）颁发行政规定，解决购房人关心的建筑面积问题
　　1、自2000年10月起，上海提高了商品房预售标准，规定多层商品房结构封顶、高层商品房完成结构三分之二后方可预售，在一定程度上减少了商品房预售时的面积增减不确定因素。同时，明确了商品房预测面积不得由开发商自行测算，必须由有资质的测绘机构测算。
　　2、自2002年7月1日起，上海明确除设计变更外，因正常的测绘、施工误差等原因引起的交付房屋的共用部位分摊面积增加，购房人不承担增加部分的房价款；共用部位分摊面积减少的，减少幅度大于0.8%，减少部分价款应退还购房人。
　　（二）增加建筑面积的透明度
　　自2002年8月1日起，上海明确签订商品房预售合同和商品房交付时，开发商必须提供有资质的测绘机构出具的房屋建筑面积计算表和测算表。计算表和测算表上除了应标注套内面积的尺寸外，还应当注明各共用部位和面积，向购房者明示所购房屋的权利范围。
　　（三）改革房地产测绘体制，分离测绘行为和测绘管理行为
　　1、按照建设部的要求，上海去年开始实施房地产测绘体制改革。改革的基本思路为：将原测绘机构中的测绘管理职能剥离，具体测绘行为进行市场化运作。在改革过程中，强化测绘机构的权属调查职能，不仅要求测绘机构将当事人在房产测绘中共用部位分摊等文件作为权属调查文件，同时要求测绘机构严格按照政府批准的有关文件核对房屋的现状并进行测绘，确保测绘机构出具的报告在权属上不出差错。
　　2、进一步明确测绘机构、测绘人员的权利和义务，以提高测绘水平
　　按照本市测绘体制改革的要求，通过严格的培训、考试，已经产生了100名权属调查员。从今年1月1日起，只有具备调查员资格的人员才可以在测绘报告上签字，并承担相应的责任。同时按照测绘市场化的要求，进一步明确建筑面积争议处理办法，将原由政府出面解决改为由调查员解释和专家鉴定委员会鉴定。
　　三、解决商品房面积纠纷的进一步打算
　　（一）完善测绘规范，使参与市场的各方有法可依、有据可查
　　1、对房产测量规范中的一些条款进行修改，使测量规范由定性为主的条款转变为以定量为主，避免各类人员由于对规范理解错误引发纠纷。
　　2、对现有法规进一步进行细化，如建设部发文要求标注套内尺寸，在实际操作中有一定的难度。在实务中，目前测绘机构的房屋实测尺寸是按照部分同类房屋抽样实测取得，并不代表某一具体房屋的尺寸。如果购房者拿到具体一套房屋标注的尺寸后，加以复核，会引发新的矛盾和纠纷。因此按照建设部的要求，还需要进一步细化，完善操作办法。
　　（二）研究推行商品房按套计价
　　从计价角度看，按套计价能较好地体现房屋所有权整体特性，事实上存量房的买卖都是按套论价的。目前新建商品房买卖之所以以建筑面积计价，主要是考虑期房阶段，房屋面积无法最后确定但便于结算；而新建商品房长期以来按建筑面积计价给买卖双方造成商品房是按“平方米”买卖这样的误区。因此，在实际操作中，即使是很小的面积误差，但由于直接涉及经济利益，买卖双方难免会“斤斤计较”，很易产生矛盾和纠纷。上海提高商品房预售标准后，大部分上市预售的商品房已基本“成形”，基本具备建设部《商品房销售管理办法》中规定的按套计价条件。因此，目前正在研究新建商品房销售时推行按套计价的具体办法。
　　1、期房不按图预测房屋面积。因为一是预测面积主要作用是计算单价，按套计价不需要单价，预测面积没有必要写入合同；二是预测面积依据图纸计算，而图纸面积与实际面积难免有误差，把有误差的面积写入预售合同往往是造成面积纠纷的主要原因；三是面积是二维指标，只能反映房屋的平面大小，不能反映房屋的三维空间以及朝向、布局等状况。
　　2、预购人在签订合同以前应对所预购房屋进行现场查验，就房屋的座落、朝向、空间等加以确认（主体结构完成，上述状况已经可以确定并可通过现场予以查验），并在合同中进行约定（包括尺寸）。
　　3、按房屋单元（套）作为计价单位，意味商品房没有单价，即交付时的建筑面积和预售面积签订时建筑面积发生误差的，预售合同约定的总价不再发生变化。但建筑面积作为一种反映房价水平，体现得房率的重要指标，在双方的出售合同或预售合同的交接书中仍然可以加以明确。
　　4、修改完善本市房地产转让办法中有关面积增减处理的规定。考虑到仍有部分商品房按建筑面积计价，因此将对我市房地产转让办法中有关面积增减处理办法进行修改，明确，凡共用分摊部位建筑面积增加的，购房人一律不承担增加部分房价款，凡减少的，开发商应一律退还减少部分房价款。