一、问题的起因
　　1995年，针对当时商品房面积计算普遍不规范的实际情况，建设部适时地公布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，并会同国家工商行政管理局推行了《商品房销售合同示范文本》。这两个文件对于规范商品房面积的计算起了很大的作用。在此以后，商品房面积基本上由登记机关或其所属的测绘机构进行测算，开发商在商品房面积计算中短斤少两的故意行为已经基本杜绝。
　　作为测绘单位，丈量某一房屋的面积本来是轻而易举的事情。问题在于如何确定计算面积的范围和公共部位分摊的方式。2001年6月，中房测委会曾经在西安市就房屋面积计算和分摊问题进行过一次讨论，讨论中多次出现激烈辨论的场面。这一方面反映了中房测委会有很好的学术风气，另一方面也说明：由于建筑设计的多样性，确定面积计算的范围和分摊的方式极易引起歧义。专家们具有丰富的专业知识，在讨论时也没有个人的利害关系，但是尚不易统一。而作为利益息息相关而又缺乏专业知识的开发商和广大购房者来说，对规定作出不同的认识当然是十分正常的。
　　开发商和购房者不能统一，矛盾就聚集到登记机关的登记面积，因此，现阶段发生的面积纠纷，大多牵涉到施测单位和登记机关。因为1995年的《商品房销售合同示范文本》就已经有“以房地产产权登记机关实际测定面积为准”的条款。2000年重新印发的示范文本也保留了“以产权登记面积为准”的条款，绝大部分开发企业以示范文本作为实际签约文本。在2000年的文本中，对于面积和售价问题虽然增加了“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的条款，但是，一方面，选择按套计价很少为买方所接受，另一方面，即使是按套销售，在登记面积和合同约定面积产生差异时，仍然会引发纠纷。面积问题还逐渐波及到二手房的交易，如现测绘面积和原权属证书所载面积不一致所产生的问题。
　　商品房销售是一项民事行为，在商品房销售中的面积纠纷本应和其它纠纷一样，用处理民事纠纷的方法去解决。但是由于当事人约定了“以产权登记面积为准”的条款，使登记机关成为“公平秤”。由于开发商和购房者是从不同的角度来看待容易产生歧义的一些规定，加上一些新闻媒体的渲染，这些纠纷不产生便罢，一经产生就涉及一批，有的最终还变成当事人和登记机关的行政纠纷。纠纷发生以后，由于各方各执一词，当事人投诉、上访、调解、仲裁、诉讼，使得购房者、开发商和登记机关都精疲力竭，这种局面显然是包括购房者在内的各方都不愿意看到的。
　　二、在全国范围内推行按套或套内建筑面积计价销售，是解决商品房面积纠纷的合理方法
　　1、按套销售：这是最为科学的方法，同在某一幢房屋，即使建筑面积、层次相同，由于房屋朝向、环境各不相同，其价值也应不同。一房一价才是合理的计价方法。只是一些开发商不规范的行为和社会诚信程度的问题，使按套销售难以普遍推行。
　　2、按套内面积销售：作为房屋的购买者，实际上占有的是套内部分。按套内面积计算在方法上比较直观，不具备测绘专业知识的人员也可以丈量计算。且套内面积不牵涉分摊问题，不易引起争议。
　　以往的实践证明，开发商比较欢迎按套计价，不欢迎的反倒是购房者，因为购房者总是担心开发商会在面积上玩花样。因而，推行按套内建筑面积计价销售更容易为购房者所接受。
　　三、推行按套或套内建筑面积计价销售没有法律上的障碍
　　对于推行按套或套内建筑面积计价问题，如果政府只倡导而不作强制性规定，一部分开发商为了迎合部分客户的需求、促进销售，仍然会采用以建筑面积计价。这样，推行按套或套内建筑面积计价的效果可能较差。如果由建设部规定商品房应当按套或套内建筑面积计价销售，就要探讨这一立法有无法律上的障碍。其中值得研究的有两个问题：一是这一规定是否违背契约自由的原则。二是作出这一规定是否有滥用职权的嫌疑。
　　1、是否违背契约自由的原则
　　房地产业是一个特殊行业，在我国又是新兴产业，它在发展过程中产生的问题也多于一般行业。政府为了解决行业发展中产生的问题，必然要制定一些规范，规章来进行调整。
　　反观我国近百年历史，原来房屋基本上是按处、按间来计价的。商品房按建筑面积计价反而是政府规定的（如建设制订建筑面积计算和分摊规则、物价部门按建筑面积核算房屋单价），没有人将其理解为干预当事人的意思自治。再如，商品房预售应当取得商品房预售许可证，在没有取得商品房预售许可证前，即使双方合意一致，也不允许其进行交易。同样，没有人将其理解是对契约自由的干预。
　　从表面上看，当事人在签订售房合同时，基于契约自由的原则，有权自行选择计价方式，政府难以强行规定一定要按套或套内建筑面积计价销售。但不容忽视的是，契约自由的前提是指缔约双方应意思表示一致。开发企业按照行业主管部门的规定，向社会发出按套或套内建筑面积计价销售商品房的要约，在获得另一方承诺时，没有人会对其进行干预。
　　2、是否涉嫌滥用职权
　　滥用职权是指行政机关不正当地行使职权，使该行为的结果背离了法律授予这种权利的目的。滥用职权的一个主要特点是：该行为是出于不正当目的而作出的，或者该行为会使行政管理相对人受到不必要的损害。
　　《城市房地产管理法》第六条规定：“国务院建设行政主管部门……管理全国房地产工作”。建设部是房地产行业的主管机关，出于维护房产交易双方合法权益，促进社会安定的正当目的，其管理行为的结果是为了有利于房地产行业的健康发展，保护行政管理相对人的合法权益。这与房地产管理法授予建设部此一权利的目的完全一致。因此，应属于合法的行政行为，而绝非滥用职权。
　　有的同志认为：推行按套或套内建筑面积计价销售，最好由法律、法规来规定，这种认识不无道理。但是基于我国的国情（如立法周期较长、政府具有的管理职能等），在与法律、法规没有相抵触的条款的前提下，目前由行政规章来规定更为切合实际。
　　四、应采取的一些相关措施
　　推行按套或套内建筑面积计价销售，还应采取一些相关措施：
　　1、修改示范合同的相关条款，删除按建筑面积计价及“以产权登记面积为准”的条款。
　　2、对于由物价部门公布指导价或核价的商品房，建议物价部门调整为按套内面积计算。
　　3、规定合理的允许误差范围。合同约定面积和实测面积的误差在规定误差范围内的，不应视为面积差异，以减少不必要纠纷的产生。
　　4、为防止出现新的可能损害房地产市场健康发展的行为，在推行按套或套内建筑面积计价销售商品房时，应更为严格地加强对建筑设计的管理，避免片面追求套内面积而压缩分摊部分现象的出现，以切实保障购房者的权益。