一、关于商品房销售中面积纠纷产生原因的分析
　　结合西安市的具体情况分析，我们认为造成商品房面积纠纷的主要原因有以下几条：
　　一、房产测量和产权登记，在有关制度和操作方式上的问题，或者说是开发方的“代理行为”的内在矛盾问题。
　　在目前的房产测量（包括产权登记）体制下，对商品房、房改房而言，房产测量部门所直接面对的几乎都是房产开发方，而不是具体一户一户的买方业主。开发方实际是作为买方的代理人进行测量（包括初次的转移登记）的，而开发方与买方的利益又是直接对立的，很难取得买方的信任。买方在整个测量过程中往往成为局外人，对一些具体的问题（如分摊关系及其确定过程等）难以知情，这是造成很多面积纠纷的重要原因之一。其实这一过程如能让买方参与、或对买方完全透明，是不会出现这么多问题的，但这又有操作上的很多难点。比如从理论上说，业主委员会也可作为甲方来委托进行房产测量，但看一下目前有几个这样的案例，就可知其在目前现实中的可操作性了。
　　二、《房产测量规范》与《建筑预算定额》在面积计算方式上有一定的差异，这种因应用标准不同而造成面积出入的情况，也导致了一些问题。
　　开发方的技术人员（多为建筑专业人员）往往依据《建筑预算定额》和设计图纸计算房产面积，并作为销售合同的面积；而房产测量问题则是按照《规范》和实测数据计算建筑面积；这两者的内涵外延都不相同，而实测面积多数情况下会大于合同面积，群众不了解情况，难以理解，又害怕“受骗”，所以也产生了一些不必要的问题。
　　三、测量的“实测原则”和“合法性原则”可能出现矛盾，对这一矛盾的不同处理方式，会造成不同的面积结果，这也是许多纠纷的根源。
　　建设部一直在强调“实测”。实测原则要求的是客观反映现状，是要进行一种实证性的测量，以反映客观现状实际“是什么”为目的；合法性原则则强调测量客体的合法性，要求进行一种规范性的测量，是以规划、设计及合同协议的约定（如共有面积的分摊关系）为依据，以反映实际“应该是什么”为目的。当房屋的实际情况和规划、设计、协议约定不一致时，要么以合法性原则要求当事人按规划、设计、约定改变现状，要么以实测原则要求其按现状改变规划、设计、约定（实际上都难以操作），因此不论按哪一原则处理，都可能会造成矛盾和纠纷。
　　四、一些复杂的面积分摊关系中，存在一定程度上的不确定性（或者叫不唯一性、多解性），也是造成面积纠纷的一个重要原因。
　　由于现行《房产测量规范》对于面积分摊的规定只是一个原则性的规定，对一些具体问题没有明确界定，具体的做法在很大程度上取决于测量人员对规范的理解和认识。在一些比较复杂的分摊关系中，从不同的角度考虑，不同的分摊办法都有各自一定的合理性和不合理性，在缺乏一个明确的取舍标准时，分摊的结果自然也就存在一定的不确定性或偶然性了。如果测量人员意识到这一问题，一个补救的方法，是要求产权人提供关于分摊方案的书面文件，然而对于多产权的情况，有一定的操作难度，皮球可能会被踢回来；对于只有一个产权人但要求析产为多个权证时，其单方面的关于析产及确定分摊关系的文件能否采信，是否要考虑其以后可能的出售、抵押行为对潜在的第三方的利益影响，目前也是一个缺乏法规和政策依据的问题。如果测量人员在工作过程中，未能意识到自己思路的片面性，其分摊测算结果就带有一定的偶然性了。
　　五、由于目前物业管理体制和有关物业管理法规不健全，造成分摊后的共有面积，作为业主的共有产权，其权益难以落实。这也是引发房产面积纠纷的一个重要原因。
　　分摊后的共有面积，业主作为按份共有的产权人，应享有相应的占有权、使用权、收益权和处分权。但由于分摊的共有部位的管理权往往由物业公司控制（物业公司目前多是开发方的下属公司，而不是由业主委员会聘用的）。对一些分摊的共有部位，其具体的范围以及使用和收益情况，业主有时难以知情，在心理上也不认为那些部位是属于自己的产权范围，便认为是面积分摊的问题而四处反映，而事实上最后搞清楚了，才知道要争取的是相应的占有、使用和收益权等。
二、西安市按套或套内面积售房的情况
　　据了解，西安市到目前为止，按套内面积售房的只有西安湖滨花园房地产开发有限公司的湖滨花园联体别墅项目一家；按套售房的情况也只有少数别墅项目，整体对市场影响不大，也还未暴露出什么问题；正在考虑或试图按套内面积售房的企业应该还有一些，但整体看可以忽略不计。
三、关于按套或套内面积售房可能存在的法规障碍及配套措施问题
　　在全国范围内推行按套或套内建筑面积计价销售商品房，应该不存在严格意义上的法律障碍，但仍面临一些政策性的问题需要研究并加以解决。
　　第一，也是面临的最主要的问题，是产权登记问题。
　　虽然，《房地产法》和《城市房屋权属登记管理办法》都没有明确规定要按建筑面积进行产权登记，但由于计划经济体制时期的延续性影响，产权登记一直都在习惯性地按建筑面积进行登记和发证。目前产权证上登记的建筑面积，包括了套内的独有建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分，而房屋的价格是由这两部分之和决定的，房价和建筑面积密切相关、互动，这也是房屋建筑面积成为敏感问题的原因之一。
　　如果按套内建面计价，第一种情况是：为了对比房价，当事人按各套房屋的建筑面积确定该套房屋总价，再根据其套内建面反推出按套内建筑面积售房的单价，作为交易的参考依据，这可能导致同样套内建面的房屋，在排除估价的位置、层次、朝向等环境因素后，面积单价不同，等于是换汤不换药；第二种情况是：在排除估价的环境因素后，以整幢建筑物或整个项目的总套内建筑面积测算出面积单价（这是现实中比较可行的情况），同样套内建筑面积的房屋售价相同，但由于分摊共有部位关系的不同，其建筑面积可能并不相同。由于产权证上登记的是建筑面积，这样仍然会出现关于房产面积的纠纷。
　　简言之，按建筑面积计价，同样的建筑面积（意味着同样的价格）可能套内建面不同，这已为大家所公认，但这种情况下产权登记的建筑面积相同，还好被接受些；按套内建筑面积计价，则同样的套内建筑面积（意味着同样的价格）可能建筑面积不同，也就是产权证的登记面积不同；或者说同样的产权登记面积，在除分摊因素外的其他条件相同的情况下，总售价却不相同，这样造成的问题同样不好解释。
　　所以，在推行按套内建筑面积计价的同时，应同步实行按套内建筑面积进行产权登记发证，从而彻底淡化分摊共有面积对产权和价格的影响，这才是从根本上寻找出路。
　　进一步讲，按套内建筑面积进行产权登记，也是国际上的通行做法。在王利明教授起草《中国物权法草案》的说明中，关于建筑物区分所有权问题，明确指出“一般只登记专有部分的所有权，而对共有部分共有权并不单独登记”，“这并不是否定共有权的存在，而是肯定了专有权对共有权的主导性和决定性。”这里所指的共有，应理解为法定共有或当然共有，对于约定共有或协议共有的部分，应以共有权证的形式另行登记。这样看，在新的《物权法》或《民法》颁布后，按专有部分――即套内（建筑）面积进行产权登记也是大势所趋，在推行按套内面积销售商品房的同时，同步推行按套内建筑面积进行产权登记，既有必要性，也有法理依据，只是在具体操作和可能引发的其他问题上，还应进行进一步的研究和论证。
　　从房产测量工作的角度看，测量的直接目的是为产权登记服务。如果以套内建筑面积进行登记，测量也就可以只测算套内建筑面积，不测算分摊的共有面积，测量的最小单位就可由“一幢建筑物”变为“一套”或“一间”房屋，测量的直接委托人就可以是一户“业主”，而不必须是开发建设方或业主委员会了。这也就解决了前面所述的五种引发面积纠纷的第一种因素（即开发方的代理问题）和第四种因素（即分摊的不确定性问题），但第二、第三、第五因素，即面积计算标准的差异问题、实测原则与合法性原则的冲突问题、共有产权权益的落实和保护问题，仍然会存在并有可能引发新的问题。
　　对房产测绘企业而言，不进行共有面积分摊的测算，工作难度大为降低，工作单位规模变小，工作成本升高，费用加大，其间的利弊得失还有待于进一步分析。
　　第二，为了适应按套内面积计价和登记的要求，现行的《商品房销售管理办法》和标准售房合同也有必要作一定的修订，尤其是关于产权登记部分和误差计算的公式的内容，否则又会产生政策配套的问题。《房产测量规范》仍基本可行，但其中关于套内面积的规定，尤其是测量方式方法的规定，可进一步深入和细化，加强其操作的技术性要求；对于共有面积及分摊的规定，可更侧重于业主权益比例关系的测算，对于是按面积还是按价值测算权益比例，也可进行广泛的研究和讨论。
　　第三，除产权登记以外，建筑规则、设计、工程预决算、资料统计、物业管理、价格评估、税费征收等工作采用的都是建筑面积指标，这些指标之间的协调问题，改变面积计算凡是对这些指标可能造成影响，以及对物业管理收费标准的影响等问题，也应予以必要的考虑。