近年来，在商品房销售环节普遍存在着合同约定面积和产权登记面积误差过大的现象，由此引发的购房价款结算纠纷已成为购房者投诉较为集中的一个问题。据重庆市消费者权益保护委员会统计，在我市推行按套内建筑面积计价销售以前的2001年，全市房地产消费投诉累计798宗，其中因面积误差及引起的价款结算纠纷投诉就近300宗，占了近40%的比重。我们认为，这一现象和问题如果不尽快、彻底地加以解决和消除，将严重影响到消费者的购房信心和房地产市场的健康发展。
　　一、商品房销售中面积纠纷的成因及主要表现形式
　　房地产销售中出现面积误差现象和由此引发的价款结算纠纷问题一方面有房地产开发企业自身经营方面的原因，也有管理部门制度不健全、监管不到位的原因。房地产开发建设过程中造成面积误差的主观和客观因素较多，只要采取按面积计价的销售方式，面积误差及由此引发的价款结算纠纷就不可能从根本上予以消除。改变传统的按建筑面积计价为按套或按销售单元计价虽然可以解决价款结算纠纷，但由于在交易过程中忽略了房屋面积和销售单价这两个基本的参考指标，不便于购房者进行市场比较和判断，不利于提高交易成功率。
　　从目前普遍反映的情况看，面积误差和由此引发的价款结算纠纷主要有以下两种表现形式：一是合同约定面积大于产权登记面积，也就是我们常说的“面积缩水、短斤少两”。这主要是由于开发企业缺乏诚信或经营管理不善造成的，对于这种情形，按照《商品房销售管理办法》中有关面积误差处理的原则规定，可根据面积误差比绝对值是否大于3%来作相应处理，在房屋竣工交付后，房地产开发企业按约定需退还购房者面积差异部分的房价款。买卖双方也可以通过按套或销售单元计价的方式来解决价款结算纠纷的问题，但按套（或单元）计价仍然不可能从根本上彻底解决面积的绝对误差问题。二是合同约定面积小于产权登记面积，开发商在交房前要求购房者补足房价款而引发价款结算纠纷，部分开发商甚至在房屋竣工验收前才按规划方案补建配套用房，在权属登记环节纳入公摊范围，造成购房者在套内建筑面积和有效使用面积未增加的情况下多支付房价款，超出购房预算而引发纠纷。
　　二、推行按套内建筑面积计价的可行性
　　对套内面积已经确定的房屋而言，在开发商目标利润一定的情况下，以建筑面积计价和以套内建筑面积计价只是计价方式的不同，对房屋总价款不会存在影响。购房者在交易过程中能够直观感受和自行量算的是房屋套内建筑面积，对国家关于共用面积的分摊和计算规则了解一般不够充分，故对哪些部位应纳入公摊，怎样计算公摊面积不甚明确。在按建筑面积计价时，购房者往往担心公摊面积发生变化而影响到房屋总价款和有效使用面积，因此在对房屋总价不能充分明确的情况下往往不敢贸然购房，从而形成交易障碍，降低交易成功率。另一方面，开发企业按规定分摊或因正常原因改变分摊面积也往往因此得不到购房者认同，难以追收购房人应当补交的房价款，以至影响到房屋交付和办理产权转移登记。两方面矛盾的积聚，使得买卖双方互不信任，造成市场诚信缺失，影响到行业和市场的健康发展。我们认为，以套内建筑面积计价，在商品房预测绘制度保障的前提下，开发商只要按《商品房预售面积预测算报告书》提供了相对准确的房屋套内建筑面积，购房者就可以相对准确地计算购房总价款，不必担心因不确定的分摊面积而增加房价总额，开发商也不必担心因分摊面积误差而与购房者发生价款结算纠纷，实现“购房人买得放心，开发企业卖得放心”的双赢效果。
　　三、重庆目前的主要做法
　　1、出台地方法规，明确推行按套内建筑面积计价销售的管理制度
　　针对商品房销售合同约定面积与产权登记面积误差过大的问题，为了让消费者明明白白购房，最大限度地减少面积误差和价款结算纠纷，保护购房者权益，我市首次以地方立法的形式，在去年6月7日市人大审议通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）中明确规定：“商品房销售以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施”。这一规定出台后，对规范销售行为起到了重要的作用。购房者认为按套内建筑面积计价方式简单，结果透明，购房者能够自行测量监督，消除了对购房后公摊面积“涨水”的担忧，因面积误差而引发价款结算方面的交易纠纷大大减少，得到了大多数开发企业的认同和购房者的普遍欢迎。自去年8月份我市推行按套内建筑面积计价销售方式以来，全市尚未出现一例因面积误差而引起的购房投诉。
　　2、建立商品房预售面积预测绘管理制度，规范房产测绘行为
　　我市在《条例》和局发规范性文件《重庆市商品房预售登记管理暂行规定》中还明确规定了对预售商品房销售面积必须进行预测绘并建立预售项目楼盘座次表的管理制度，把预售商品房预测绘作为办理商品房预售许可证的前置条件，有效地减少了面积误差的可能性，进一步完善了现有的商品房预售许可登记审批制度。目前，我局已经在商品房预售登记审批环节建立了统一的楼盘表申报和审核制度，各开发企业申请预售的商品房项目在报批前须向专业测绘机构提供建设和规划行政主管部门审核的全套施工设计图（包括图纸和电子数据）、自建楼盘汇总明细表，测绘机构据此按测量规范和部颁规则出具测绘报告和预售项目“楼盘表”，通过审批处理后直接进入各交易管理部门的业务登记数据库，用于办理合同登记备案手续。预售许可审批登记机关也据此《报告书》审批和核发商品房预售许可证。
　　同时，为规范房产测绘行为，我局还印发了《房产面积测算成果备案审核管理办法》、《关于进一步规范房产面积测算的通知》这两个规范性文件，规定房产面积测算成果必须报房屋所在地房地产行政主管部门备案，并将按统一格式编制的《房产面积测算报告书》在售楼处和小区人流聚集处公示七天，对经房地产行政主管部门认定的测算错误，实行错案追究。自该规定实施以来，尚未出现一例因测绘机构测算错误而引发的面积纠纷。
　　我们认为，在建立商品房预售面积预测绘管理制度的前提下，推行按套内建筑面积计价有利于最大限度地保护购房者权益，减少交易障碍，提高交易成功率。从目前我市推行这一制度的社会反映和实际效果来看，推行按套内建筑面积计价销售商品房的管理制度利大于弊，是完全可行的