进入21世纪以来，房地产正以一种特殊资产的形式进入市场，房地产业确立了其在上海市国民经济中的支柱产业地位。房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化，对房屋建筑面积量算的要求也越来越高。如果房地产基础工作跟不上，则整个管理工作会受到很大的制约。
    上海市实行了房屋土地权属调查上岗制度，只有经获得“上海市房屋土地权属调查员”资格的人员签字后的房屋土地权属调查报告，才有相应的法律效力。
    房屋土地权属调查，不仅仅是传统意义上的房地产测绘工作，还包括对房屋土地权属的调查和认定，并建立相应的数据库为房地产登记、交易等提供相应的依据。
    在新的房屋土地权属管理的模式下，房屋土地调查部门量算的房屋建筑面积直接成为房地产权证面积，作为房屋买卖的计算依据。因为直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。
    笔经过较长时间的房屋建筑面积量算实践，对若干问题提出一些探讨。
    1 量算中的相关技巧
    对房屋建筑面积的量算，不仅仅是一种政策工作，也是一种专业性较强的技术工作。在了解相关政策及操作口径的基础上，也必须掌握一定的技巧。
    1．1重视前期资料及图纸的整理
    对房产项目建筑面积的计算，要重视前期资料准备，尤其是施工图纸。资料中必须包括，发展商的营业执照、房地产权证（土地）或土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图和施工平面图、公安部门出具的门牌号及车位批准文件、房屋共有部位使用说明及其他的有关资料。
    在对房屋进行预测时，应该注意将发展商提供的建筑施工图与规划审照图进行对比。遇到不一致的地方，应该由发展商作出解释，并以审照图为准，并对不一致的地方作详细的记录以便在实测时作重要的参考。
    1．2充分利用建筑施工图（竣工图）的AutoCAD文件
    现在的建筑设计一般都是由设计人员通过计算机制图的，我们在计算前应该让发展商提供建筑施工图纸或竣工图纸的AutoCAD文件（一般为DWG文件）。这样，不但大大提高了计算的速度，还将大大提高计算结果的精确性。
    1.3预测时参考图纸中的层面积
    在图形的绘制工作中画完每一层图形，应先计算一下该层房屋的总面积，将计算结果同图纸的设计层面积作比较。尽管建筑设计规范和房产测量规范对建筑面积计算的口径不尽相同，但经过比较可以发现不同之处，从而，可以证实自己是否有疏漏或绘错图形。
    1.4实测时比照预测资料并加以充分利用
    首先，我们可以将预测资料调出，比较一下施工图与竣工图的不同之处，看一下是否有设计变更通知，并记录下所有有变动的地方，做到心中有数，以便在实地测量中作重点的量测。在这个过程中，还可以直接利用原预测的DWG成果文件。
    对照预测报告是自我检查的最好方法。如果房屋与预测图纸无变更，那最终的计算结果与预测数据相比，肯定会在一个比较小的误差范围之内。即使有变更，变更的房屋其套内建筑面积也不会相差多少。而且，应该可以分析出共有建筑面积的变化大小，至少能知道什么地方该有多少面积的变化。
    1.5实测时注意整体和局部相结合
    我们在实地测量过程中，最好事先观察一下所要测量房屋的整体，从各个外立面观察哪些层次的层建筑面积是一样的，哪些层次又是不一样的，特别是阳台部分。因为一般的住宅除底层门厅或门斗、顶层复式房屋、机房或水箱以外，外墙面都是一样的，建造时主要在分隔或阳台上做不同的设计以达到良好的立面效果。我们可以利用这一点来节省外业时间并保证在相同的房型有相同的套内建筑面积。
    而对房屋每单元的实际测量中，一般并不需要对所有的内部尺寸作详细测量，只要对整套房屋的轴线总尺寸、与相临单元部分的尺寸、阳台的尺寸等作测量并详细记录。比较重要的一步是对照竣工图实地检查房屋是否完全与图纸一致，对不一致的地方必须作仔细的测量。
    在整个过程中，不能忘记测量房屋的外墙尺寸，因为在实际测量过程中是不可能量到墙体中轴线位置的，只能按净尺寸加上半墙的厚度来计算套内尺寸及面积的。而且，这样可以检核预测时外墙粉刷层的预留是否正确并作出适当的调整。
    2 若干特殊问题的处理
    2.1对房屋内部上空的处理
    这是一个由来已久的问题。因为没有明确的规定，不同的工作人员对不同的房屋上空部分都有自己不同的计算方法。特别是上空部分的墙体面积，甚至在很多计算建筑面积的软件中，对此的理解也不尽相同。
    在一些计算软件中，外墙面积按层计算，没有考虑到内部是否有与外墙有关的上空部分，往往会发生重复计算外墙面积的情况。而正确的做法是，当外墙是上空的一面支撑时，如一部分复式房屋的挑空大厅等，作为这部分的外墙，就只能计算成是复式下层的建筑面积，不能在计算上层时重复计算。
    2.2墙面粉刷层厚度的判断
    有经验的房产测绘人员在进行房屋建筑面积的预测时，一般会先了解所绘制房屋的外立面材料，从而在绘制房屋外墙时考虑预留不同的粉刷层厚度。如石材的厚度会大于面砖的厚度，面砖的厚度会大于涂料的厚度等等。只有这样，才会在实测时不会因为设计未变更而外墙体的厚度不同而导致房屋面积的误差偏大，甚至超限。
    我们在具体操作时，往往针对不同的情况作不同的处理，玻璃幕墙的房屋不加厚度；一般涂料或面砖的房屋加2～3厘米的厚度；而一些特殊材料外墙的房屋应视不同的情况加4～5厘米甚至7厘米的厚度。
    当然，在实际测量时则完全以实测数据为准。
    2.3对阳台实测尺寸的处理
    对阳台的处理，不应该按底板水平投影面积测量，应以其围护结构的外围水平投影面积为准。
    一般情况下，如果施工图纸没有变更的话，房屋的套内面积不会有太大的出入，但阳台的实际尺寸会有变化，而且，阳台的施工误差会比房屋主体大得多。这时，应该多次测量不同层次的相同形状阳台，作简单平差后按统一尺寸计算面积。
    2.4对嵌套环形面积及半墙体面积计算的处理
    在我们平时对数据的采集过程中，发现CAD对环形面积的处理有一定的局限。特别是有嵌套情况（俗称“岛”）发生的时候，会出现以下问题。
    2.4.1面积计算错误
    如图所示，面积1（斜线阴影部分）的实际面积应该是“对象1～对象2”的面积，为84.64平方米。但用CAD的一般方法计算时，得到的结果可能会是“对象1～对象2～对象3”后的面积（69.06平方米），计算面积会小于实际面积。
    在房产项目的实际计算中经常会遇到这种情况。这就会导致面积计算错误，而且测算面积相差很多。
    2.4.2无法生成边界导致不计算面积
    在房产项目中，每幢房屋的外墙为全幢房屋的公用面积，必须独立计算。但房屋单体面积一般较大，而外墙与中轴线之间的半墙一般为10几厘米的厚度。在CAD的视图中，因相对比例较大，无法直接生成半墙的边界导致无法计算面积。
    笔者对这两种情况的处理采取了同一种方法:利用AutoCAD 2000的二次开发手段Visual LISP编制了一段程序，将环形图形分割为二块面积加以计算。这样，不管是嵌套环形面积，还是半墙体面积，都不会发生错误。