三、关于完善现有建筑面积方面的立法的几点建议
    1、首先将建筑面积一词恢复到国际统一的，教科书中的基本概念上来，即建筑面积包括：使用面积、辅助面积和结构面积三个部分，亦称“建筑展开面积”。这个建筑面积是用于计划、统计、规划、计算单方造价、施工、单位招标、竣工结算等与宏观管理的建筑面积。
　　2、在土地出让时将不可用于销售的结构面积，维护外墙等不具有使用功能和不具备一定高度条件的面积扣除。
　　3、销售时应将面积分为三个层次，按照三个不同的层次分别计算各种收费。销售前应预先按政府管理部门的规定做预测，并力争销售时公布其分摊原则、数值大小、权属情况并计入销售合同，以利于权属管理及登记：第一个层次是套内建筑面积，这是供购房者合理使用的面积，这个面积不涉及分摊问题；第二个层次是销售时，依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积；第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其他共有建
筑面积（包括公共配套设施）或在小区之中所占的权益百分比。关于不同层次面积的收费问题，笔者认为应当这样规定：套内面积是业主可以独立使用（包括装修、出租）的面积，可以作为供暖费收费的计价面积；依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积是计价的标准面积，等于是产权证中应注明的每套住房的建筑面积，是可以用于再销售转让的面积；在小区中拥有的其他共有建筑面积（或百分比）是物权权益的面积，是该套住房在社区中拥有的其
他面积的权益（包括锅炉房、配电室、人防使用权、公共停车场、社区活动中心或俱乐部、物业管理用房、绿地、活动场所等应分配给分期的小业主共有的权益面积）。该面积无法进行个性化划分和转让（转让房产时同时转让权益）。这个百分比是承担管理费、维修费等有关费用的计价单位（面积或百分比）。
　　非套内的2.20米以下的建筑应计入第三层次中分摊（管道间不可再利用的可不计入建筑面积），如自行车库等，但不应作为计价销售的分摊面积（但不能不算建筑面积）。套内2.20米以下的建筑也应计入套内面积，但应在销售时于合同中注明（以衅纸设计标高为准），让购房者事先知道并可以选择（有些可为不计价面积）。社区的公共共有面积的细化，可使购房者知道自己拥有它项的权益，也知道自己应承担的义务。
　　4、建筑面积的定义不能由政府任意修改，但如何计算销售计价的建筑面积，哪些可列入分摊，作为每户单元的建筑面积等政府是有权决定的。不进入分摊的面积并不等于不是建筑面积，也不等于业主不拥有权利和义务，应在第三个层次中作为社区共有建筑面积分摊。