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深圳市房屋建筑面积测绘技术规程
3.3 房屋边长数据采集
3.3.1 房屋边长是计算房屋建筑面积的主要依据，根据房屋边长数据来源不同，将计算所得的房屋建筑面积分为“预售面积”和“竣工面积”两类。根据房屋建筑设计图纸上尺寸或根据除住宅外其他用途房屋的分户分割方案图上尺寸计算所得的房屋建筑面积，称为“预售面积”或“楼花面积”；根据竣工房屋实测边长或使用与竣工房屋边长相符的建筑设计图上尺寸计算所得的房屋建筑面积，称为“竣工面积”或“现楼面积”。
3.3.2 住宅或写字楼的建筑面积边长需分套或单元采集；公用建筑面积边长数据分层采集；未分户分割的商业用房、仓库、厂房的建筑面积边长数据分层采集；已经分割成若干单元的商业用房、仓库、厂房等的建筑面积边长数据分单元采集，其公用建筑面积边长分层采集。
采集所得的边长数据注记在房屋分层、分户平面图上。边长注记以米为单位，取位至0.01米。
边长数值平行于该边注记并紧靠该边线；东西走向的边长数字朝上（北）方向注记；南北走向的边长数字朝左(西)方向注记。
个别边长很短难以在该边范围内注记时，可采用如下方法注记：
(1) 在离该边较远处，注记一个包含该短边和一条与其相邻的较长边之和的总长度，如下图3－1所示：
(2) 局部地方短边较多，且难以采用包含长短边之和的注记方法时，在该局部地方附近的空白处用一放大的略图注记，放大略图处于圆圈内，并用引线指示所代表的位置，如下图3－2所示：
3.3.3 从建筑设计图上采集边长时，应注意相应边的校核和分段边长之和与总长度的校核，校核不符时，应返回建设单位进行修正。
当设计图上个别较小图形缺乏必要数据时，若该图形面积约在5平方米以内的可用设计图比例尺图解量取边长。较大图形缺乏数据的，应返回建设单位补充。
3.3.4 已竣工房屋，按下列不同情况进行边长采集：
(1) 没有建筑设计图纸的旧房屋，其边长全部实测获取；
(2) 按建设单位提供的分割方案图施工建成的商铺、厂房、仓库及裙楼中的办公用房，其分户边长全部实测获取；
(3) 有建筑设计图的住宅楼、写字楼、公寓楼和只需提供整层面积的厂房、仓库、商业楼的边长数据，按如下办法采集：
A．使用经批准的房屋建筑设计图到现场与实际建筑物从形状、结构、层数上进行全面对照。若实际建筑物形状、结构、层数与图纸上相符，则抽查测量部分房屋的边长，实测边长与图纸上尺寸之差绝对值符合≤0.003D时(其中D为实测边长值，以米为单位，当D小于10米时，以10米计)，则该房屋的边长可取用建筑设计图上的尺寸。
B．抽查房屋边长应遵守选取具有代表性的和具有关键性的这一原则。具体是：房屋的总长度及总宽度、内外走廊的宽度、梯间面积中的两条边、住宅房每一套型中的两条边及阳台两条边、设备房两条边、消防避难层中非消防避难部分的两条边、屋面梯间及水箱间的两条边、写字楼的上、下层中各一单元中的两条边。此外在对照过程中有疑问部分应实测。
C．属下列情况的，整栋房屋边长全部实测：
全面对照后，房屋三分之一以上楼层的形状或结构与图纸不符的。但房屋各楼层中均相同的个别部位不符者附外，如各楼层均加（少）建一阳台或一个管道井、垃圾道等；
房屋的总长度或总宽度的实测值与图上尺寸之差超规定限值的；
除总长度及总宽度外的其他抽查边中差值超限差的边数达50％以上的。
D．除总长度或总宽度外，个别抽查边长与图纸上尺寸之差超限值时，应增加相应边的测量或该边的测量次数后，该边长取用实测值计算面积。
3.3.5 实地测量已竣工房屋边长可采用如下设备直接测量长度：
(1) 经检定的钢卷尺。
同尺2次测量读数之差△D应满足：
|△D|≤0.0005D (D＞10米)
|△D|≤0.0001D (D≤10米)
(2) 经检定的手持式测距仪。
两次测量读数之差△D应满足：
|△D|≤0.005m
(3) 红外测距仪。
一测回读数较差△D应满足：
|△D|≤0.01m
(4) 全站仪。
其测距功能须满足（3）中规定。
3.3.6 使用钢卷尺量距时，尺两端应选取房屋的相同参考点，以保持尺子处于水平位置；使用红外仪或全站仪测边时，应使测线离墙面和地面约1.2米，并使测线两端符合房屋边长。
3.3.7 当房屋的总边长较长且直接测量有困难时，或需要校核房屋总边长与分段之和时又无法直接测量总边长的，如下图3－3所示的AB总边长：
则可使用全站仪实测A及B点坐标后计算AB边长。实测坐标点的中误差应满足≤±0.05米。测量时可采用假定坐标系，并选取一个测站点（或尽量少）将各点一次性测完。
3.3.8 房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角。
其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。
已竣工房屋存在一些圆形或扇形、弓形等图形且无建筑设计图可获得各图形元素时，或已竣工房屋存在一些明显不规则图形时，使用全站仪实测该图形边线上若干点坐标，由坐标解析法计算其近似面积。
3.3.9 当一间（单元）房屋或房屋某部分的屋顶为一斜面而使房屋分成净高在2.0米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的各边长数值并辅以略图说明。
3.3.10 房屋建筑面积分户计算时，有关边长的量取遵守如下规定：
(1) 建筑物外墙(含山墙)的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外
墙内侧的公用建筑面积中。
(2) 分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长。
(3) 电梯井(不含其周围的过道)与套内建筑面积或与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长。
(4) 套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。
本条所指的“其他公用面积”包含了电梯井（核心筒）周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。
3.3.11 当需要按柱外围计算面积而柱上、下由多节不同直径(截面)构成的，以及由非垂直墙构成的房屋需测量其边长时，边长以离地面（或楼面）2.0米处测量。
3.3.12 实测房屋外墙的边长时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应在现场记录装饰贴面的厚度。装饰贴面的厚度应根据现场具体情况尽量实测。若实测确有困难，可收集设计资料中有关贴面的厚度，当上述两种情况均 无法获得时，可将外墙装饰贴面统一取用25mm的厚度计算。房屋实际边长为不含装饰贴面和抹灰厚度的长度。以钢板为墙，中间水泥、外边贴石材的，房屋外墙边长只除石材厚度(即装贴面厚度不包括水泥厚度)。
3.3.13 房屋边长测量应现场如实记录并绘制测量草图与外业记录配合使用。房屋边长的名称以两端点编号表示，如下图3－4所示，长边的名称表示为F1～F2；短边的名称表示为F1～F4。
边长测量草图和记录应明确记录地号、栋号、所在层次和房（单元）号或 建筑空间名称。边长记录和草图每页最多只记录一层的资料，每层中的不同部位（不同建筑空间）必要时可分多页记录及绘图。预售面积的图纸边长采集，如遇特殊情况时，如个别小尺寸的明显错误及自行修正、数据不够时的图解量取，小面积数据不足的图解计算等，都应 在房屋边长测量记录中记录或注明，必要时可在草图的位置中详细说明。属修正边长的、图解量取边长的应在备注中注明。
3.3.14 对于具有建筑设计图的竣工房屋，采用抽查测量部分房屋边长进行复核其是否按图施工时，实测边长后还需计算和填写“房屋边长实测值与设计值比较表”。此表资料是衡量按建筑设计图计算房屋面积能否代表竣工后房屋实际建筑面积的根据；也是作为是否需要全部采用实测边长计算竣工面积的根据。
“房屋边长实测值与设计值比较表”格式见附录。
3.3.15 在进行竣工房屋边长抽查测量时，下列楼层需实测层高并按规定格式记录：架空层、结构转换层、夹层、插层、地面架空层中的梯间及实地对照中对层高有疑问的其他建筑空间。
上述楼层的层高大于2.3米或小于2.1米时，可只量测一个层高数值；当层高在小于2.3米和大于2.1米之间范围内时，应在不同位置测量2个或2个以上层高值取平均。实量层高取位至0.01米。
具有建筑设计图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在±0.03米范围内时，可认为竣工后层高与设计值相符。
需全部实测边长的无设计值的竣工房屋，其层高以实测平均值为准。
房屋层高测量记录格式见附录。
3.4 房屋建筑面积计算规定
3.4.1 建筑面积计算的一般规定
3.4.1.1 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、凸窗等，且具备有上盖，结构牢固、层高大于2.2米的(含2.20米－以下同)永久性建筑。
3.4.1.2 房屋外墙为非垂直墙面时，按离地（楼）面以上2.0米处的外墙水平投影面积计算建筑面积。非垂直的柱或非垂直的其他结构外围也按此原则计算。
3.4.1.3 房屋建筑面积有预售面积和竣工面积之分，预售面积的计算依据是经批准的建筑施工图上尺寸；竣工面积的计算依据是符合竣工后实际建筑物的尺寸。
3.4.2 计算全部建筑面积的范围
3.4.2.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
3.4.2.2 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
3.4.2.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部份，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
3.4.2.4 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
3.4.2.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高大于2.20米的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
3.4.2.6 坡屋顶的建筑空间，屋面底板距楼面净高超过2.0米部份，计算全部建筑面积。
3.4.2.7 挑楼、全封闭阳台、全封闭挑廊，按其外围水平投影面积计算。
3.4.2.8 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
3.4.2.9 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
3.4.2.10 房屋间永久性的封闭的架空通郎，按外围水平投影面积计算。
3.4.2.11 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。
3.4.2.12 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
3.4.2.13 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍取用150毫米的数据。
3.4.2.14 属永久性建筑有柱的车棚、货棚、站台等按柱的外围水平投影面积计算。
3.4.2.15 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，净高在2.0米以上部份计算面积。
3.4.2.16 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
3.4.2.17 有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。
3.4.2.18 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层计算建筑面积。
3.4.2.19 突出外墙的凸窗，进深大于0.60米、高度大于2.20米，且窗台高度小于0.40米，凸窗计算建筑面积。
3.4.3 计一半建筑面积的范围
3.4.3.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无围护结构的或围护结构大于上盖宽度的，按其上盖水平投影响面积的一半计算。
3.4.3.2 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。
3.4.3.3 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
3.4.3.4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
3.4.3.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按围护结构外围水平投影面积的一半计算。
3.4.4 不计建筑面积的范围。
3.4.4.1 层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室、半下室。
3.4.4.2 突出房屋外墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
3.4.4.3 房屋之间无上盖的架空通廊。
3.4.4.4 房屋的天面、挑台、天面的花园、泳池。
3.4.4.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
3.4.4.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。
3.4.4.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
3.4.4.8 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
3.4.4.9 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
3.4.5 公用建筑面积的计算范围
3.4.5.1 公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。
3.4.5.2 应分摊公用建筑面积：
地面以上的设备用房、套（单元）门以外的室内、外公用楼梯、电梯、内外廊、门厅、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾井道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等；
地面以上层高超过2.2米的设备层；符合核减建筑面积中的公用建筑面积。
3.4.5.3 不分摊公用建筑面积：
地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积；层高超过2.2米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积；符合核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积；符合奖励建筑面积要求的特定用途的建筑面积；多栋建筑物共用的设备用房；第一层架空用于停放车辆或用作公共开放空间部分的建筑面积。
3.4.6 公用建筑面积的分摊原则及方法
3.4.6.1 公用建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。非本栋的公用建筑面积不在本栋分摊，本栋公用建筑面积不分摊到别栋。
3.4.6.2 产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的，按其文件或协议进行分摊计算，无建筑面积分割文件或协议的，按套（单元）内建筑面积的比例进行分摊计算。
3.4.6.3 一栋建筑具有多个产权人时，须先求出整栋房屋的公用建筑面积分摊系数，再按栋内的各套（单元）内建筑面积比例分摊。
3.4.6.4 多功能综合楼，按其服务功能进行公用建筑面积分摊。须分别求出整栋房屋和栋内不同功能区间的公用建筑面积分摊数，再按栋内各功能区内各套（单元）内建筑面积比例分摊。
多功能综合楼中，仅服务于某一功能区的公用建筑面积（电梯间、楼梯间除外）应在该功能区内进行分摊；该功能区以外仅为该功能区服务的电梯间、楼梯间，若通过其他功能区的楼层，则该部分的公用建筑面积按该功能区与其他功能区建筑面积的比例进行分摊。
各套（单元）应分摊的公用建筑面积＝各套（单元）内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
3.4.6.5 公用建筑面积分摊后，不划分各产权人在公用建筑面积上的产权界。
3.4.7 建筑面积的测算精度要求和计量单位
3.4.7.1 房屋建筑面积测算中误差按下式计算
式中：MP为建筑面积中误差，P为建筑面积值，单位为平方米。
误差极限值为2MP。
3.4.7.2 建筑面积以平方米为计量单位，所有面积计算过程中保留到小数点后3位。面积计算结果保留至小数点后2位。
3.4.7.3 公用建筑面积分摊系数保留至小数点后5位以上。
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