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深圳市房屋建筑面积测绘技术规程
3.5.3 公用建筑面积计算及分摊的若干细则。
3.5.3.1 公用建筑面积的确定和计算，首先应确定该栋建筑物是否具有多个产权人（单位）或是否需要分层（单元）分别提供产权登记面积、租赁面积，若是，才有公用建筑面积需要确定和计算。
当一栋建筑只有一个产权人且不需分层（单元）分别提供产权登记面积时，则该栋建筑可按各层外墙或结构外围水平投影面积计算分层建筑面积。此分层建筑面积为未进行公用面积分摊的，计算结果可汇总在《房屋建筑面积分层汇总表》中，并在汇总表中加注没有划分及分摊公用面积的说明。未进行公用面积分摊的分层面积数仅填写在汇总表中的“建筑面积”一栏。“编号或名称”一栏可包含从地下室、半地下室、架空层、裙楼、结构转换层、设备层、消防避难层、标准层、屋顶梯间及水箱间等有一定顺序地逐层填写。面积相同的标准层则可采用“5～28层”的形式填写；在建筑面积一栏中采用“面积值×层数”的形式表示。其余楼层也应写明层次及名称，如“5层（结构转换层）”。
3.5.3.2 在进行公用建筑面积分摊时，被称为一栋房屋的，其外墙的水平投影须是闭合线，其内部结构须是各部分密切相连，其编号或名称为“××栋”、“××大厦”等，其中也包括多个塔楼和裙楼的整体建筑。
当一栋有多个门楼的住宅，其外墙的水平投影为闭合线，但实际已按各门楼编成不同的栋号，在各门楼之间无相关的公用建筑面积情况下，可将每一门楼按一栋处理。但在该建筑物内，若有各门楼间共用的设备房、配电室、值班室、水箱间等的公用面积时，则不宜将每一门楼确定为一栋建筑。
当各门楼的梯间面积不同或各门楼中的套内建筑面积不同时，宜将各门楼划分成功能区。
当一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，其名称为“××大厦”或“××花园”，其中各塔楼名称为“××阁”或“××大厦”，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线时，且各部分之间无共用的设备间、配电室、值班室、大堂、过道等公用面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。
地面有多栋独立的建筑，仅由各栋的地下室相连通（共用一个大地下室），当地下室为非商业用途（无核减建筑面积），则地面各栋在计算建筑面积时应视为多栋建筑；当地下室为商业用途（有核减建筑面积），但其应分摊的公用面积与地面各栋无关时，地面各栋仍应视为多栋建筑；当地下室为商业用途且其应分摊的的公用面积与地面各栋有关时，地面各栋不能视为多栋建筑。
3.5.3.3 在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前，可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定；
1、 确定一栋房屋中所有公用面积的范围和名称；
2、 将公用面积划分成应分摊的和不分摊的两类；
3、分析每一部分的应分摊公用面积的服务范围并按公用面积服务范围确定公用面积服务功能区。当一栋建筑中有某一公用面积仅服务于某部分建筑空间时（非整栋），该建筑空间为一功能区。仅服务于该功能区的公用建筑面积为区内公用建筑面积；服务于多个功能区的公用面积为区间公用面积，由此相应产生的有区内分摊系数和区间分摊系数。
4、公用建筑面积分摊应先确定服务范围最大的区间公用面积并进行先分摊。区间公用面积分摊时可采用如下式子：
区间公用建筑面
区内分摊系数＝——————————— （1）
各区内建筑面积总和
各区分摊面积＝各区内建筑面积×区间分摊系数 （2）
5、将区间公用建筑面积分摊后各区所得的分摊面积分别加到相应的区内公用建筑面积中，然后按本区内的套（单元）内建筑面积采用如下式子进行分摊：
区内公用面积＋区分摊面积
区内分摊系数＝———————————————— （3）
区内的各套（单元）内建筑面积总和
各套分摊面积＝套（单元）内建筑面积×区内分摊系数 （4）
6、在进行区间公用面积分摊后所得的各区分摊面积中，有的可以直接成为区内公用建筑面积，有的可以成为下一级（服务范围较小）的区间公用面积，这部分公用面积需再进行一次（下一级的）区间公用面积分摊，如此一直至区内公用面积分摊。在进行区间公用面积分摊时，各计算式中的区内建筑面积可能包含区内公用面积。
7、例子：塔楼住宅的专用电梯通过裙楼（三层）部分的电梯间面积为裙楼与塔楼的区间公用面积。按（1）、（2）式分摊后塔楼所得的区分摊面积部分加到塔楼的区内公用面积（专用电梯间）中，再按（3）、（4）式进行区内公用面积分摊。按（1）、（2）式分摊后裙楼所得的分摊面积，成为裙楼三层（三个功能区）的区间公用面积，这部分加至裙楼已有的区间公用面积中（裙楼三层共用梯间面积），然后再进行一次区间公用面积分摊，直至每层的区内公用面积分摊为止。
3.5.3.4 凡列为不分摊的公用面积，一律不参与分摊其他的公用面积。
凡列为应分摊的公用面积，功能区内的公用面积应参与分摊功能区间的公用面积；小范围功能区间的公用面积应参与分摊大范围的功能区间公用面积，即局部范围的公用面积应承担整体的公用面积。
3.5.3.5 室外和室内的非专用楼梯、电梯，其梯间公用建筑面积的服务范围为楼梯、电梯所通过的各楼层。
室内专用楼梯、电梯，其通过“不使用”楼层部分的梯间公用面积和其突出屋面的梯间、机房面积，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间公用面积；通过“使用”楼层部分的梯间公用建筑面积为“使用”部分建筑的区内公用面积。室外专用楼梯、电梯，其梯间公用建筑面积全部列为“使用”部分建筑的区内公用面积。
当一裙楼（含超过规定高度的裙楼）对应有多个塔楼时，通过“不使用”楼层部分的梯间有多个，在裙楼不能按多个塔楼划分成多栋建筑的情况下，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间公用面积为多个梯间面积的总和，而“使用”部分建筑的套内建筑面积为各塔楼的面积总和。
3.5.3.6 一栋楼房从第一层开始至以上各层均为住宅或均为办公用房（即单一用途，有时称主楼），在该楼房的周围与主楼相连（或仅有伸缩缝）建有与主楼用途不同的一层或若干层建筑（有时称附楼）。这时主楼的梯间不能算为“通过其他功能区的楼层”。故附楼不分摊该梯间的面积。但若主楼的第一层仅有梯间或大堂、走道等（即没有与主楼上相同用途的建筑空间），则应视主楼（即塔楼）的梯间是“通过其他功能区的楼层”，其通过其他功能区楼层的梯间面积应列为两功能区的区间公用面积进行分摊。
如下图3－31为上述前者情况，而图3－32为上述后者情况。
3.5.3.7 室内专用楼梯、电梯，其通过“不使用”楼层部分的梯间面积，不包括使用专用梯楼层所专用的、落在一层（地面）通往梯间的过道、门厅、大堂等的公用面积。这些公用面积应列为“使用”部分建筑的功能区内应分摊的公用面积。
如下图3－33所示的梯间面积为一层会所及楼上住宅的区间公用面积；过道、门厅的面积应属住宅部分的区内公用面积。
3.5.3.8 从地面通往地下各层的通道、楼梯、电梯，在地面的出入口建筑面积，按如下不同情况分别处理：
1、出入口设在该栋建筑物外墙之外的，出入口的建筑面积计入地下室列为不分摊公用面积；
2、出入口设在该栋房屋内或在该栋一层中分隔出部分为出入口的，出入口的建筑面积列为本栋应分摊的公用面积。
3.5.3.9 二层别墅的第二层室外专用楼梯，其梯间建筑面积，全部计入第二层建筑面积中。
除二层别墅外的其他楼房，当其室外楼梯上第二层平台，再经平台进室内楼梯上各层，若第一层与第二层以上建筑的功能、用途相同时，该室外梯为非专用梯，其梯间面积为整栋（含第一层）应分摊的公用面积；若第一层的建筑功能、用途与第二层以上的不同，如第二层及以上的为住宅，第一层为商业或办公、厂房、仓库等非住宅用途的，则该室外梯为专用梯，其梯间面积为第二层以上功能区的应分摊公用面积。
3.5.3.10 一栋房屋的楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，从地面至屋顶梯间（机房）的公用面积，其服务范围为整栋或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不设停机或不开门的，不影响公用面积的整体分摊，其中也包括一层或一～二层复式房均参与分摊。
当楼梯或电梯通过的楼层分成多个不同用途建筑（如住宅与办公等）且其对应的梯间平面结构不同时，按不同的梯间平面结构分段确定其服务范围，但屋顶梯间或电梯机房仍为整栋的公用面积。
当一个电梯间分左右两个（或两排）电梯运行，左右两边的过道或其他配套设施不同，且左右两边电梯所服务的建筑物范围有明确的分隔线时，可将该电梯间以其中线为界把左右两边的梯间公用面积的服务范围分别确定为左右两边的建筑物。
3.5.3.11 从地面以上各层直接通往地下各层的电梯间，以地面为界，地下部分的梯间面积计入地下室，列为不分摊公用面积。若通往地下各层的电梯间，其中有通过超出地面1.5米高度的半地下室，且半地下室用途为人防、设备房、车库的，通过该半地下室的梯间面积与半地下室一起计入不分摊公用面积；除人防、设备房、车库用途外的超出地面不足1.5米的半地下室，其梯间面积与半地下室中的公用面积一起计入应分摊公用面积。
3.5.3.12 由若干层组成的裙楼，因各层用途不同在不同位置设置高、低不同的楼梯，但各楼梯之间所在某一层互通的，如图13中的1梯至3梯，这些楼梯的梯间公用面积可合并成为整个裙楼的公用面积（区间公用面积）。但如果某一层由隔墙封闭成两部分者，这两部分应视为不同的功能区，如图3－34的第4层。如果裙楼中某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理，其公用面积的分摊与其他梯的公用面积分摊同时进行（分别进行），在这种情况的分摊过程中的“区内建筑面积”一律不包括梯间公用面积。分别进行分摊到获得各功能区（层）的“分摊面积”后再取总和为区内公用面积。
3.5.3.13 通过地面的层高不大于2.2米的架空层的电梯间、楼梯间，应视梯间层高是否大于2.2米，若大于2.2米，则计算该层的梯间建筑面积，否则不计该层梯间建筑面积；通过地面以上的层高不大于2.2米的架空层、结构转换层、消防避难层、设备层的电梯间、楼梯间不计算该层梯间建筑面积。
3.5.3.14 一栋建筑中有酒店、办公、住宅等多种用途的，在进行竣工建筑面积测算时，应对一层大堂的实际使用情况现场划分公用面积的服务范围，并形成略图及文字说明，必要时需经建设单位或各产权人签字认可。
当酒店的接待处设大堂中的某一部分并形成独立使用空间的，该独立使用空间的建筑面积计入酒店部分的建筑面积；若大堂为酒店、办公、住宅等的公共过道、休息场所，则将酒店的接待柜台以内部分及工作室、行李室等的建筑面积列为酒店部分的建筑面积，大堂的其余部分列为整栋的公用面积。
3.5.3.15 一栋建筑的裙楼为商业或办公用途，塔楼为住宅，竣工面积测算时，第一层大堂及裙楼的公用面积在实地仍未形成明确的范围界线时，须按建设单位提供经批准的塔楼住宅专用门厅、过道等公用面积设计图，按图计算面积后列为塔楼住宅的应分摊公用面积，并在房屋建筑面积测绘报告书中说明。在上述情况下的裙楼建筑面积应提供总建筑面积。并在房屋建筑面积分户汇总表中的“房号”栏分别填写两项为“裙楼商业”及“塔楼住宅”，相应的分摊公用面积栏分别填写属于整栋公用面积分摊至裙楼部分和塔楼部分的面积值。例如：塔楼专用电梯通过裙楼部分的梯间面积以及整栋公用的消防梯，消防控制中心等按裙楼及塔楼两部分分摊的面积。（见附录）
3.5.3.16 管理用房和会所用房的建筑面积不列入公用面积范围。管理用房是物业管 理公司的办公用房，包括供管理公司存放工具、设备及其他用品的库房。
管理用房面积应视为分户面积的一种，可含有套内建筑面积和分摊公用面积。由层高大于2.2米的架空层、转换层、消防避难层部分改建而成的管理用房仍需计算分户面积；但层高不大于2.2米的架空层、转换层部分改建而成的则可不计建筑面积。
3.5.3.17 列为应分摊的为整栋建筑服务的值班警卫室，是指设于一栋房屋门口附近供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的供值班员休息用的睡房；也包括为整栋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室；还包括自动报警控制中心和影像监控室。但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多栋建筑服务的警卫室。
区分为多栋服务的值班警卫室必须具有如下条件：第一，宗地内（小区内）具有多栋建筑；第二，该值班警卫室设于小区的进出门口附近或小区内人员必经的通道附近。如图3－35及图3－36。
3.5.3.18 配电室，视为设备用房的一种。在一宗地内规划有多栋建筑物时，设在其中一栋房屋中的配电室，列为多栋服务的设备用房，其建筑面积列为不分摊的公用面积；当宗地内规划只有一栋建筑物时，设在该栋房屋中的配电室列为本栋应分摊的公用面积。
但属如下几种情况为例外。
例外一：如果宗地内规划的多栋建筑的设计图纸中每栋均设计并标注有配电室，则每栋的配电室面积均列为本栋应分摊的公用面积。竣工测量时若每栋均有配电室，则竣工面积测量计算时也按本例上述原则办理。
例外二：如果宗地内多栋建筑中设有配电室的一栋为新建的大厦，其余多栋为早期建设的旧房，例如原农村用地红线范围内新建一栋大厦中设有配电室，其余多栋为早期农村的私人建房及旧的工业厂房等。则新建大厦中的配电室为本栋应分摊的公用建筑面积。
例外三：如果宗地内除了设有配电室的一栋房屋外，其余的建筑物为车棚、货棚、站台等。则该配电室列为本栋应分摊的公用面积。
3.5.3.19 设于一栋建筑物内的消防控制室，不论宗地内是一栋还是多栋建筑；也不论宗地内其它建筑物内是否均设有消防控制室，凡消防控制室，一律列为本栋应分摊的公用面积。
3.5.3.20 地下室和半地下室中用于作人防、设备用房、车库用途的建筑面积，属于不分摊的公用面积。地下室和半地下室中，除作人防，设备用房、车库外的其他用途建筑面积，若属核减的建筑面积，列为应分摊的公用面积。
并根据公用面积的服务范围进行分摊计算。若地下室或半地下室作商业用途的，其中的走廊、楼梯间、电梯间、卫生间、通风井、烟道、管道井等均在地下室或半地下室中进行分摊。若有供水加压泵，污水泵。配电室等为整栋服务的设施，则在整栋进行分摊。
3.5.3.21 房屋除第一层（地面）外的其他各层的内、外走廊为本层的公用面积。当每层的各套（单元）房分成左右两排并分别使用左、右两条宽度不同走廊时，每条走廊分别计为左、右两部分房屋（两个功能区）的区内公用面积。当两条走廊连通且有共用部分时，按共用部分取中或对称划分其分界线。一栋建筑的第二层以上有多个楼梯间（单元），并在第二层设有外走廊，从室外楼梯经走廊进各单元楼梯，则该走廊的建筑面积与各楼梯间面积一起列为第2层以上建筑应分摊公用面积。
位于建筑物第一层（地面）的外走廊、檐廊，符合如下条件的，其面积列为不分摊的公用面积：
第一， 走廊、檐廊临城市街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间；
第二， 走廊、檐廊两端不能封闭，可在平行于街道方向上通行。
不符合上述两条件的位于第一层的外走廊、檐廊列为应分摊的公用面积。当第一层全部为商铺且各商铺均向走廊（或檐廊）开门时，走廊（或檐廊）的建筑面积列为第一层各商铺应分摊的公用面积。第一层为公寓、办公用房也按上述原则计算。除此之外的第一层外走廊、檐廊建筑面积列为整栋应分摊公用面积。有裙楼的列为裙楼应分摊公用面积。
3.5.3.22 为分户面积独立设置的雨蓬，其建筑面积计入该户的套内建筑面积中；设置于公用的大门口或楼梯口等的雨蓬建筑面积列为应分摊的公用面积。
3.5.3.23 两座建筑物之间的架空通廊的建筑面积，在如下情况列为应分摊的公用面积：
两座建物在地面部分由裙楼连成一体，且不能将塔楼和相应裙楼划分成多栋建筑的。则架空通廊建筑面积为整栋应分摊的公用面积。
两栋独立建筑物之间的架空通廊建筑面积列为不分摊的公用面积。
3.5.4 房屋建筑面积多次测算值之差的限值规定。
3.5.4.1 规定一：房屋竣工面积两次测算结果比较之差和房屋竣工面积一次测算结果与预售面积比较之差的限值按如下规定：
（1） 以间、套（单元）计的面积限差≤1％
（2） 以整层计的面积限差≤0.5％
3.5.4.2 释义：
(1) 竣工面积两次测算结果比较，是指两次不同时间或两次不同作业员测量计算一栋房屋建筑面积结果的比较。
(2) 竣工面积一次测算结果与预售面积比较，是指全部边长或部分边实测后计算的竣工面积与全部按设计图上尺寸计算的预售面积比较。
(3) 限差≤1％是指两次面积结果之差的绝对值等于或小于该套房建筑面积的百分之一。
(4) 限差的规定是依据《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》中的房屋建筑面积精度要求制定的。
3.5.4.3 规定二:房屋预售面积两次按同一设计图纸计算结果比较允许存在一定差值，此限差规定如下：
（1）以间、套（单元）计的面积限差＜0.3％。
（2）以整层计的面积限差＜0.2％。
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